二、2014年10月份南京购房者地理位置关注指数分析

（一）区县关注指数分析：

1、10月份江宁区关注指数21% 受购房者欢迎 浦口区15%紧随其后

图2：2014年10月份南京区县关注指数占比排行

数据来源：房天下数据监控

据房天下数据监控 统计：10月南京各区县关注指数占比，江宁区占比21%居首，浦口区则以15%的占比位居第二；此外，栖霞、鼓楼位列第三、第四；而溧水、高淳和其他（都市圈）则远远落后，成为关注度的几个区。

作为刚需的集中阵营，两江区域一直是刚需购房者的 地，江宁浦口占据前二并不意外。

随着机场线的运行通车，加上之前已经运行的 1号和即将开通的 3号线，江宁区域的交通进一步得到改善。加上江宁较为发达的商业配套，江宁得到了购房者 的关注度。

江北新区属于 新区，包括浦口、六合两区以及栖霞区的八卦洲街道。虽然正式规划尚未出炉，但多方消息显示，江北新区建设的启航已是箭在弦上。今年以来，借着青奥会的东风，江北多项城建利好已经陆续建成并使用。尤其是随着一系列医疗机构的布局落子，标志着江北医疗集聚区建设正式启动，将有效缓解江北新区医疗资源紧缺与居民医疗需求激增的矛盾。受到购房者关注也是情理之中的事情。

2、10月份秦淮区绝地反击关注指数达50%，溧水、都市圈关注下滑明显

图3：2014年10月份南京购房者区县关注指数变化图

数据来源：房天下数据监控

据房天下数据监控 统计：秦淮区同比增长率达50%，高居各区域之首；此外溧水、都市圈等区域的关注度均有不同程度的下滑。

秦淮区受到如此之高的关注度，原因主要在于秦淮区是南京市的 城区，国家东部地区重要的金融商务 ，华东地区的商贸、信息、文化、旅游 ，南京现代化国际性人文绿都核心区之一。据网上数据显示，秦淮区10月新房存量有1666套，成交101套，库存量比较低，是导致成交量低的主要原因，另外房价高，非一般购房者能够接受也是其一。

一般而言，城北 的定向客户包括地缘性的、主城老城拆迁的，还有一部分是为了改善 环境来自江北的。但由于上半年城北新房供应的持续匮乏，加上整体价格的居高不下，可供上述人群选择的房源并不多。偏向选择较好的区域也是必然趋势。

3、重点区县关注指数分析

1) 江宁区推新量减少 关注度缓慢下滑

图4：2014年10月份南京江宁区关注指数走势图

数据来源：房天下数据监控

10月江宁板块共认购商品住宅2126套，成交2085套，较比9月(认购2073套，成交1703套)，认购量上浮微弱、成交量上涨两成多。

10月新城?玖珑湖二期 产品高层15号楼的重磅推出，在本就火遍南京、备受追捧的湖湾之上再度掀起了一股“抢房旋风”，开盘日 时热销百余套的成绩,。当月玖珑湖两次开盘两次热销，叠院、高层双丰收，创造了单月热销4亿的奇迹。

图5：2014年10月份江宁区关注指数同比环比情况

数据来源：房天下数据监控

四所名校进江宁 解限后认购增长

前段时间，江宁区与四所名校合作办学的消息传出，迎来及时雨的江宁板块再次引得关注。随着江宁区 局官方发言人在网络问政平台确认江宁四所名校 地址，让购房者关心的 择址悬念宣告结束。前期 利好的释放让多家楼盘开始大打 概念，保利 公园和万科金域蓝湾等盘已在售楼处公示了 利好新闻，一时间“四大名校进驻江宁”的消息刷遍了朋友圈。而购房者对于 进驻的消息则显得更为关注，不少楼盘的来电量在消息发出后猛增。

10月有两家楼盘推盘，为江宁板块的增添不少动力。其中，中航越府10月11日加推26幢99-125平非毛坯小复式，截止目前，已全部售罄。中航越府预计11月20日加推25#楼，99、107、125平方米非毛坯复式，共计84套，预计均价17000元/平。。雅居乐藏龙御景10月30日首开推40套170-520平悦墅，折后8400~9200元/平，两去化18套。

2) 10月份南京浦口区关注指数整体缓慢下滑

图6：2014年10月份南京浦口区关注指数走势图

数据来源：房天下数据监控

10月份浦口区的关注度总体走势缓慢下滑，从 周到第三周下滑比较明显，第三周到第四周下滑趋势有所缓和。浦口区关注指数走势表明，购房者对于前期，“双限”接触、江北国际级新区，甚至8月1日 S8号线正式开通等待利好消息已基本消化。后期在没有更多政策刺激之前，更多需要靠开发商自身的各种活动来维持关注指数。中海万锦熙岸二期 楼王样板间公开，引来大量购房者的关注。

但是，这不代表这些政策影响力的消失，尤其是宁天城际带来的交通利好加上开发商推出的种种优惠活动，吸引了大量潜在购房者的眼光。交通的便利和配套的完善给江浦楼盘带来利好，与河西一江之隔，房价却只是河西的一半，加上版块日益完善的规划，江浦未来的 家有目共睹。

图7：2014年10月份南京浦口区关注指数同比环比情况

数据来源：房天下数据监控

限购取消 10月第四周浦口区关注指数环比先升后降

环比上个月，10月份浦口关注指数整体呈现先升后降形态。8月宁天城际的正式运营，浦口楼市一跃成为南京楼市的 赢家与实时热门话题之后，多家开发商开始在浦口的土地市场上展开角逐。9月限购取消带来的楼市升温效应，限购政策全面松绑以后，市场反响持续发酵，尤其是在 改善市场。相对而言，10月浦口楼市没有什么大事件发生，关注指数有所下滑，但是浦口购房者关注度依然是很高的。

以位于江北浦口新城的华府国际新为例，10月推“0首付”活动，限100套房源，面积96平、120平。目前在售23#，非毛坯复式房源，面积为96-120平不等，均价为12000-13000元/平之间。一时之间引来无数购房者奔走相告。

未来随着 3号线在年底即将通车，浦口区的交通将得到一个很大的完善。加上江北新区作为又一个 新区的即将崛起，浦口将进入一个 发展期。

3) 10月栖霞区关注指数波动不大 整体走势平稳

图8：2014年10月份南京栖霞区关注指数走势图

数据来源：房天下数据监控

10月南京楼市整体关注指数呈下滑趋势，从 周的25000到第四周的20000下方，下降趋势还是比较明显。而相对来说，栖霞区10月整体关注指数变动幅度不大，都在2500左右起伏。10月南京楼市有所回暖，但整体依然偏弱，成交和上市量双双走高。多家开发商通过促销大战以求跑量，冲刺年终任务，还是取得了一定的效果。

项目加推往往是因为开发商和项目所在区增加关注度。10月份，栖霞区多个项目加推，其中中电颐和府邸和星叶瑜憬湾首次开盘；中电颐和府邸10月25日首次开盘，推出38套雍璟小高层房源，为160平米三房两厅两卫、171平米和179平米的四室三厅两卫(跃层),均价为23000元平米；星叶瑜憬湾10月21日首推1#、2#、4#，主力户型面积为76、89、117、129平米，均价19500元/平米。此外，星叶羊山湖花园、星叶枫情水岸、高科荣境等相继加推，也给栖霞楼市增加了不少热度。从目前整个南京来看，仙林高层和洋房已经越来越稀缺，而星叶两个项目的加推为整个楼市产品断档解渴，在维持栖霞区关注指数功不可没。

图9：2014年10月份南京区关注指数同比环比情况

数据来源：房天下数据监控

同比去年10月，栖霞区关注指数 至三周呈下降趋势，其中第二周更是同比跌破86%；即便第四周有所涨幅，但关注指数涨幅不明显，只有14.4%。环比来看，栖霞区关注指数10月呈现先升后降趋势，第三周环比下跌68.35%，而第四周下降趋势不变， 关注度下降51.75%

纵观今年以来的楼市销量走势，1月份因为搭顺风车，延续2013年的卖房市场，销售业绩还不错。进入2月，受春节和传统淡季因素影响，及政策的出台，购房者逐渐持观望态度。传统的“金三银四”因为“宁七条”的出台使得卖方市场逐渐向买方市场过渡。“红五银六”不但未能挽救爆冷局面，南京楼市更是遭遇滑铁卢。0首付、特价房、秒杀房源等各种促销手段轮番吸引购房者眼球，但越发趋于理性的购房者观望情绪仍较重。7、8月份的南京楼市也并没有随着气温的升高而火热起来，一直保持疲软状态。9月，随着限购取消的风声慢慢成为现实，南京楼市逐渐升温，当然，新房源的加推也为地区楼市增热不少。10月，十一 周算是一个节点，各大楼盘相继告捷，一时之间全城热议，为整个10月取得不错成绩埋下伏笔。

二）2014年10月南京 沿线关注指数分析

在这个靠速度生存的时代， 几乎成为城市发展快慢的标志。近日消息,3号线 已经开始信号灯测试工作，预计年底开通。明年， 4号线一期也将建成通车。后青奥时代南京 楼盘快速扩容。

根据此前南京 挂出的规划以及环评第二次公告，2014-2020年间，南京 将再开建10条新线，里程共计215.7公里。截至2014年10月，南京 有5条线路、总长180.2公里，10月南京 日均客流146.05万人次，比上月增加5.68万人次。携着国庆节小长假的汹涌出行客流，9月30日，南京 日军客流再创新高，全线客流达到了187万，这是南京 5条线运营以来的单日客流新纪录。

南京 线路长度居中国第4、 第13位。 的开通，给市民出行带来便利，也给沿线楼盘带来了福音。 所到之处，往往意味着区域的走热和 。

下面，就让我们看看南京 9月关注指数：

1、10月份2号线以30%的关注度暂时领先

图10：2014年10月份南京 沿线关注指数占比排行

数据来源：房天下数据监控

10月份南京 受关注的 线路是2号线，以30%的关注度暂时领先。1号线和3号线分别以28%、20%的关注度紧随其后。2号线西起油坊桥站，东至经天路站，进入仙林大学城。2号线的开通使得栖霞尤其是仙林 楼市持续走热，成为购房者关注的一大焦点，其马群站的复地御钟山10月加推16#、25#，包括140、170平两种户型，140平总价380-400万，170平总价470-490万左右，均价26000元/平；16#只有220平一种户型，总价580-600万。此外前期河西的雨润星雨华府沉寂多年后也有了新动作。

1号线是南京 条建成运营的线路，北起迈皋桥站，沿南京主城区中轴线一路南下，途经栖霞区、鼓楼区、玄武区、秦淮区、雨花台区和江宁区，给沿线楼盘带来不少福音。 3号线将贯穿南京江南江北，成为解决江南江北交通的重要通道，也受到购房者的广泛关注，目前已开始信号灯测试，正式投入使用时间未定，对其自身的受关注度造成一定的影响，也使得宁天城际线相对受关注度比较低。3号线诚信大道站新城玖珑湖10月24日加推15#，204套高层房源，非毛坯，主推三种户型，93平方米68套，98平方米102套，123平方米34套，成交均价在16000元/平米，本批次房源预计2017年3月交房。

2、机场线和宁天城际线关注指数涨幅均达100% 1号线下降幅度

图11：2014年10份南京购房者 关注指数变化

数据来源：房天下数据监控

同比去年10月，南京 机场线和宁天城际线关注指数涨幅均达100%，1号线关注指数下降幅度 为71%，2号线和3号线下降幅度分别在49%、49%左右。此外，10号线关注指数上涨幅度为39%。环比今年9月数据，1、2、3号线关注指数持续下降。

10号线是南京 首条开通的过江线路，于2014年07月01日正式运营，同时运营的还有机场线。宁天城际线暨南京 S8号线是南京 条全线位于长江以北的线路，途经浦口区和六合区，于2014年8月1日正式开通运营。随着 10号线、宁天城际的开通，江北与主城的距离大大缩短，沿线的小区居住舒适度和 空间得到很大的提升。 的开通大大节省出行的时间成本，也增强购房者对区域发展的信心。
不过，从图10和图11可以看出，1、2、3号线整体关注量比去年少了一半多，其他线路搜索量也不高，或透露出与去年相比，今年购房者对轨交房的关注度降低。

3、重点 沿线关注度分析

1）南京10份 2号线关注指数起伏波动较大

图12：2014年10月份南京 2号线关注指数走势图

数据来源：房天下数据监控

南京10月份 2号线关注指数起伏与南京整体 关注变化趋势大同小异。但是，10月南京整体 的关注指数跌势也比2号线大，整体上2号线的关注指数波动比南京整体 的关注指数小。
对于很多南京市民来说， 2号线已经成为了他们生活中的一部分。而对于购房者来说，交通配套也是其中必然要考虑的重要一环， 2号线周边楼市日趋成熟，关注趋势也就难以出现大幅波动。2号线周边的 豪宅复地御钟山10月加推16#、25#，包括140、170平两种户型，140平总价380-400万，170平总价470-490万左右，均价26000元/平；16#只有220平一种户型，总价580-600万。这或许对 2号线的关注指数造成了一定的影响。

图13：2014年10月份南京 2号线同比环比情况

数据来源：房天下数据监控

从图10和11的 分析表中可以看出，1、2、3号线整体关注量比去年少了一半多，其他线路搜索量也不高。相比去年，今年网友购房不是 关注轨交房。今年7、8月份开通的10号线、机场线、宁天城际线和河西有轨电车1号线，相比去年，在一定程度上分走了 2号线的关注度。有房天下的数据显示（图13），2号线在今年10月份的同比中有明显下跌，惨跌49%，环比却上升偏弱，从数据中看出关注度上升了10%。