美国住房市场对中国的启示

中国目前房地产市场近几年的形势跟美国房地产市场有一定相似。前几年中国房地产市场活跃，住房价格和销售量都在 。随着房地产市场过热，今年起， 相继出台了各项政策，成交量开始下降，金融环境开始收紧。我国的房地产市场从1998年以后进入到了市场化时代，到目前为止尚未发展完善。结合我国房地产市场目前的阶段， 应该着重从保障性住房建设和完善房地产金融体系这两方面入手。

1 重点建设保障性住房有助于降低房地产市场的 属性

我国的城市化进程还在继续，还存在大量人口向城市转移。一些刚进入城市生活的人群，以及一些城市低收入居民的住房需求还远没有满足。因此，保障性住房的进一步建设不仅可以进一步满足居民住房需求，还有利于缓解贫富不均，部分降低房地产市场的 属性。由2009年保障性住房预算支出来看，地方 （71%）是保障性住房的 主体，地方 财政紧张是我国每年保障性住房建设目标难以完成的主要原因。如何解决地方 建设保障性住房的资金问题，如何吸引房地产开发商进行建设保障性住房？完善房地产市场金融体系不失为一个好办法。

2 保障性住房的租赁使用经验值得借鉴

另一方面，由美国的保障性住房建设历程来看，居民的住房自有率没有因为大规模的保障性住房建设而大幅提高。保障性住房建设的根本目的是为了解决低收入群体的住房问题。美国对保障性住房的租赁使用经验 值得我们借鉴。目前，我国对于保障性住房的用途也出现了由原来的“居者有其所”逐步转向为“居者有其屋”。这一转变正是对保障性住房的租赁使用的 理解。保障性住房建设完成后，由于目前对于房地产市场价格上涨的预期，使得保障性住房的 属性被放大，甚至导致了“开宝马，开奔驰抢购保障性住房”的现象。而保障性住房 根本的属性，应该是保障居民居住，满足居民尤其是低收入群体的需要。国家保有保障性住房的 权，只对保障性住房进行租赁，限制保障性住房的交易流通，降低其 属性，从而真正实现保障性住房保障居民基本居住的意图。

3 完善房地产市场金融体系，满足低收入群体购房需求

为了完善房地市场金融体系，我国可以效仿美国 ，成立类似于房地美，房利美的公司。美国 的初衷是在于用国家信用为低收入群体提供住房贷款，与此同时，将居民抵押的资产进行证券化并投入二级市场。房地产 基金（REITs）的大量出现，使得中小 者也可以分享到房地产行业的增长红利。REITs是一种集合众多 者资金，由专门机构操作，独立机构 ，专事商业房地产 ，并将所得按出资者 比例分配的一种 方式。它的重要意义在于：将房地产中小 品（ 门槛很高）变成了大众 品。在这一过程中，实现了房地产行业利润的共享。参照美国次贷危机的教训，严格控制好不良贷款资产的风险管理，就可以使我国避免出现美国式次贷危机的情况。以完善的金融手段满足低收入群体的住房贷款需要，以此满足他们的住宅需求，同样有利于对我国过热的房地产市场降温。