韩国住房市场给中国的启示

1 落后的住房经济市场对国民经济进行“追赶”

在1998年进行住房市场化改革前，韩国房地产市场发展水平远远落后于国民经济，房价基本处于稳定的状态。当韩国经济迅速发展至较高水平时，韩国居民积累了大量财富。1998年韩国 进行住房市场化改革后，这批积累了大量财富的人群由于进入婚育年龄，购房成为刚性需求，成了购房的主力军，是韩国房价迅速上涨的主因。1998年改革之前房地产市场化程度不够，对房价的人为抑制，是1998年后房价“追赶”国民经济的主要原因。中国目前的形势跟韩国 相似，中国经济起步于1978年的改革开发，房地产市场于1998年进行市场化改革。1998年之前的福利分房制度并没有满足人民的住房基本需求，在“一部分人先富起来”后，这一群体成为购房主力，在住房供给有限的情况下，必然导致房价上涨，形成对国民经济的“追赶”现象。

2 在住房需求尚未满足户均1套之前，大规模建设以及房价上涨的基本趋势不会改变

同韩国相似，我国目前每户平均占有仅0.7套房，在户均占有1套房即满足居民基本住房需求之前，住宅大规模建设以及房价上涨的整体趋势将继续延续。为了满足居民的基本住房需求，短时间内住宅的大规模建设不可避免。同时，中国居民对住房的渴望具有文化背景，购买婚房始终是20-40岁一代人为之奋斗的目标之一。在这基本需求以及文化驱使的双重背景下，大量的刚性需求将促使房地产市场价格整体上涨。

a) 频繁使用政策干预房地产市场收效甚微

国际经验表明，进 策干预尤其是使用税收手段强行抑制房价，始终不能对中长期房地产市场的价格进行影响。影响房地产市场中长期价格的因素，由国民人均收入、居民需求与住房供给的关系等组成。 使用政策手段干预房价，通常只能在短时间内对其造成影响。2003年，韩国 对房市进行直接干预的结果，造成了成交量的减少，反而导致随后房价的快速上涨2005年至 2006年，仅一年时间房价就上涨了 13.8%。因此，中国 更应该重视影响房地产市场价格的基本因素，在住房需求没有得到基本满足之前，多渠道地加大供给才是解决房价上涨的根本之道。