主题：这是过完年楼市最大的骗局！

对于生活在一二线城市的新移民来说，春节返乡是一件风险极大的事情。

自2014年以来，全国楼市告别普涨行情，一二线城市与四五线城市急遽分化。

2015年以来，在货币放水和政策刺激之下，一二线城市楼市出现新一轮暴涨，但大多数四五线城市，尤其是小县城，仍旧面临库存消化不畅的危机，房价一直是原地踏步甚至出现下跌迹象。

最近成为热门新闻的，北漂家乡买房6年至少亏了50%，而且无法脱手，并非孤例。在中西部大多数的小县城，新城成了鬼城，大量新盘无人入住，二手房转手困难，房子成了欲割难舍的负担。

讲真，春节买票困难、人情债太多、被逼婚等等，其实都不算什么。

最危险的是：故乡楼市的诱惑！
北上深的房价，动辄已经是每平米六七万元；天津、南京、杭州、郑州这类城市的新房，往往也已经超三奔四（万元）了。当新移民们回到故乡时，惊讶地发现：自己所在地级市房价只有六七千，县城只有三四千！而且，银行上赶着给贷款，开发商哭着喊着要把房子卖给你。

辛辛苦苦在中心城市打拼了N年，发现自己手里的钱在中心城市连个首付都不够。有的人甚至连“房票”所需要的社保年限都攒不够，眼看着房价就绝尘而去，首付比例越调控越高，彻底失去了追赶的信心。

要不，就在家乡买套房子吧。付个首付，按揭压力也不大。虽然暂时用不上，但至少搭上了楼市调控的车。即便三四线城市的楼市是趟慢车，也比拿着现金裸奔在中心城市好吧。更何况，家乡的楼盘看起来也不比北上深的差，在城市里还算是主流片区。于是一咬牙，千古恨就“做成了”。

随着时间的推移，后果开始显现：仅有的资金交给了故乡楼市，所以一二线城市的房价更追不上了，也放弃了追的希望。更让人沮丧的是，故乡的房子很难出租，因为外来人口不多，每家每户都有几套房子。每月要供楼，付管理费、物业费，车位，房子出租不出去，自己又在中心城市工作，也无法自用。几年下来，涨幅跟自己实际生活的中心城市相比，已经是天壤之别了。

卖吗？很难在合适的价位找到真正的买家。

这类故事在过去10多年里，年年都在上演。

对于投资客而言，大多数成为“吃钱不吐骨头”的陷阱
原因很简单：所有的城镇化，都带来人口失衡，强者恒强、弱者恒弱。中国是一个政府分配发展机会和资源的国家，所以人口、资金必然是持续流向高级别的城市。换句话说，首都、直辖市、省会城市、计划单列市或者中心城市周边的三四线城市，永远都在绽放光芒。

如果你的故乡“十三不靠”，又没有类似温州、泉州那样的内动力，那么楼市很难有出头之日。

国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”曾公布过一个调研结果：中国各类城市规划的新区里，足以装下34亿的城镇人口。也就是说，我们在为全世界的“城里人”建房子。

根据200多个地级市的数据，发现其城镇人口的居住面积普遍达到了25平米以上。在众多的地级市、县级市和县城里，房屋的主要形式不是商品房（统计局统计的库存，只包括商品房），而是各类集资房、自建房、小产权房等等。中小城市普遍整体上人口严重流失（主要是农村人口在外流），市区人口增长缓慢，外来人口比例不高，拥有自住房比例则非常高。

在网上流传一个段子：由于多数家庭普遍是独子独女，那么两个年轻人组成家庭之后，以后他们各自可以从爷爷奶奶、爸爸妈妈那里继承两三套房子，未来他们的孩子将拥有七八套各类祖传的房屋。事实上，这种情况只会在三四线城市发生，很难在外来人口不断涌入的中心城市发生。

去库存之路任重道远
在中国，无数的县城都产生对于房地产投资拉动经济和土地财政的过度依赖，从而陷入房地产经济中不可自拔。在楼市上升阶段，小县城尚有从农业人口转化而来的潜在购房者，但只要经济大环境发生变化，楼市行情就会转下。


▎三四线城市去库存情况堪忧。

今年国家提出“三四线去库存”的目标，不断加强三四线城市的基础建设，完善城市服务，优化生活环境，正是因为意识到了三四线城市在对比之下的“弱”。这是一场三四线的建设和大城市的强大吸引力的博弈，去库存之路注定是任重道远。

一二线为什么赶不走，三四线城市为什么多空房？
在上海这样的大都市中，多少年轻人拥挤在狭窄逼仄的老公房，用高价租住在所谓的老破旧里面，但是在大多数的县城，却存在着严重空房现象。即使是人口回归最多的春节，还是大量的房子呈现出空置的状态。为什么空房这么多？

人口的集聚效应和人口的几度反复
随着经济地不断发展，人类生活的供应会变得越来越重要，而城市作为人口的集聚地，由于人口的集中需求形成了规模，自然而然的就让生活变得更为方便，这就是人口集聚从聚落发展成为乡村，再从乡村发展成为城镇的基本逻辑。因为集聚，很多事变得更方便，比如说水电煤、宽带……而且越大的城市，其基础设施的条件就越好，其服务水平就越高基本上是中国的一个共识了。

面对着一二线城市日益高涨的生活、居住成本，于是很多人提出了逃离北上广的想法，然而逃离了之后却又逃了回来，几番反复下来，中国的城市出现了明显的两级分化，最为明显的就是，一二线城市房地产价格很高，但是人却络绎不绝，三四线城市房价不高，但却没什么人购买。

对于两种人是两种结果
这里面有一个关键问题是，你买的目的是什么？如果因为老家在这里，这里有父母和亲戚，那么你买下来是无可置疑的，因为这儿是你的根，这儿是家乡，这儿有亲人，你心里很清楚，将来你是要回来的。

在今年调控政策不放松的情况下，三四五线城市的房产真正是能够贯彻“居住属性”的。
所以，对于2种人，是2种结果：

1.如果一切为了自住的需求的刚需族，你买了，没人能说什么。2.如果是投资客，考虑到投资、资产配置、杠杆等其它因素，还是尽量把目光放在中心城市。当然，前提是你要等得起政策调控和房地产承压的这段时间，做好打长线战役的准备。最近的数据表明，深圳、合肥、天津等多个城市都出现交易量走低，二手房降价等现象，于是有人鼓吹一线城市要大跌。一二线城市房价有所回跌，是调控出效果，市场回归理性的正常现象。但是你必须清楚，即便它再跌，它们的投资价值仍然是比三四线那些回归居住属性的房屋要多。关键的问题是：楼市的这段降温期，你有没有足够的耐心熬过去，有没有做长期持有的心理准备。
至于这段时间是多长？有的人猜是2017年下半年，有的人猜是2017年年底，有的人猜是2年之后……猜测众多，一切都看未来的政策。

未来整个中原地带高质量的人和钱会被北京、上海、西安、郑州、武汉、青岛等核心城市带走，虹吸会非常明显，中原毕竟不比北上深，形成环郑州都市群还需要太长时间，这期间，很多人肯定等不起。

未来这些核心城市的虹吸效应将非常明显：

不明白什么叫“城市虹吸效应”？想想北京这么NB，离它很近的几座城市却扶不起来，你就明白了。

三四五线城市的人和资源在未来更深化的城市化进程中，会被进一步吸附，竞争力会更差。

所以，地级市、县城的房子只具备自住属性。

所以，中国绝大多数城市的房屋供应已经过剩了，未来长期有持续上涨能力的，只是几十个有人口竞争力的中心城市（注意是“长期”）。在三四线城市，房屋正在归回居住的本来属性。

说穿了，城镇化就是中心城市不断吸血小城市和乡村的过程。你悲愤也罢，抗议也罢，是无法阻止大趋势的，因为不仅中国如此，欧美日也同样，这是人类的共同趋势。逆城市化，只是一个空想。

中国的城镇化尚未完成（城市有增量人口），中国的中心城市仍然在控制土地供应以控制人口总量，中国的金融市场仍然缺乏信用（普通人的钱没有地方去），中国的投资主体仍然是地方政府和国企（经济低效，发钞速度难以降低），中国仍然无法均分发展机会（中心城市拥有更多资源和机遇）……所有这些，都让中心城市绽放光芒。
所以，回地县级买房是件风险极大的事情。除非你的故乡是中心城市（武汉、成都之类），或者中心城市附近的城市（廊坊、东莞、嘉兴之类），或者是有显著人口增量的城市（徐州、泉州之类），或者你真的想返乡发展，否则，还是克制住诱惑吧。当然，如果你是自住的，当我没说。