主题：碧桂园模式，还能存活多久？

碧桂园模式的4大诡计

1、低价拿地--相当于“零地价”

碧桂园，是中国拿地价格最低的开发商。比如，安徽和县的如山湖城，据说楼面地价只有73元，相当于白捡。而湖南张家界的项目，就完全被爆出“零地价”。因为经过碧桂园与当地政府的合谋，名义上以11万元/亩摘牌成交，但最后政府却将地价款以碧桂园为政府做一级开发的成本如数返还。20年来，碧桂园迎合了当地政府建五星级酒店的欲望以及带动当地就业和税收的心理，在离2、3线城市不远的穷乡僻壤大势拿地，成为中国“最大的地主”之一，也是“吃土地差价最大”的开发商之一。

2、低价造房--相当于“零采购”

地价低，造价更低！而之所以能够低造价，是因为吃了“劳动力成本”的差价。碧桂园被誉为“中国房地产业航空的母舰”。其企业几乎囊括了整个产业链的每个环节。设计、建筑、建材、园林、装修、销售、物管都是亲自动手。就连五星级酒店的经营也还是自己干。零采购，真的做到了“肥水不流外人田”。所以，碧桂园也是中国人口红利受益最大的开发商。

3、高调配套--相当于“零距离”

碧桂园还沾着城市化的光。这几年来，高铁、快速干道正在以迅雷不及掩耳之势在蔓延，给碧桂园插上了腾飞的翅膀；同时，低地价，低造价，使碧桂园能够节省更多的资本投入高尚配套。20年来，碧桂园每到一处，都是“给你一个五星级的家”。同时，IB学校，大型商业，文体配套、公关交通也都说得天花乱坠，吸引了不少的眼球！不可否认，碧桂园是社区配套投入最大的开发商之一。但是，是否能完全兑现承诺，还要看最后的结果。

4、高调推广--相当于“零负面”

碧桂园还是“砸广告”最多的开发商。从形象推广来看，句容凤凰城一次开盘就花去广告费2000多万。广告铺天盖地，一是为了造势；二是买通所有媒体的嘴。他们要求南京媒体“零负面”，结果南京媒体果然很给面子，营造了一个个“莺歌燕舞”的局面。从销售推广来看，由于碧桂园对销售人员的要求是“勤奋、激情、创造和德才兼备”，加上可观的销售提成，也就确保了销售人员像“狼”一样的战斗力。在城市的大街小巷，到处都能看到销售人员派单发和拉客的身影。所以，碧桂园的案场从来都不缺人气。

碧桂园模式的4大困惑

1、买家杂乱的困惑

因为碧桂园都是郊区大盘，所以在物业形态上，就要涵盖各个层次的买家。从迷你公寓到普通洋房，从大平层到空中别墅，从联排别墅到独栋别墅，应有尽有，大小通吃。但是，这种定位首先带来了“杂居”的困惑；其次是带来“低门槛客户”的困惑，与“五星级的家”并不相称；其三是带来“大量投资客集聚”的困惑，由于离主城较远，未来必然经受入住率的考验。实际上，目前20省百多个项目中的50万业主，尚不能找到真正的“归属感”。

2、品质堪忧的困惑

在本周里，碧桂园就出现了在深圳边上的“山河城”内100多栋别墅的渗水危机。了解其原因，并不是碧桂园的偷工减料所致，而是碧桂园庞大的施工量而产生的管理不善所致。联系到2009年长沙碧桂园和佛山碧桂园的质量维权，特别是《中国质量万里行》曾报道碧桂园某凤凰城的货不对板，就有专业人士归结为碧桂园的快速扩张与管理滞后的矛盾。而从南京周边凤凰城、欧洲城、如山湖城和城市花园等4个楼盘来看，前面3个楼盘的规划都存在严重“西晒”现象，而凤凰城和城市花园“一梯24户”的公寓，中间走廊也因为只有一头山墙有采光而“黑洞洞的”。为此，就有专家指出，南京周边碧桂园的房子尚未交付，所以不能检验碧桂园的质量，但也需要谨慎选房。如同“名烟名酒”在快速规模化之后就可能出现“变味”一样。

3、配套残缺的困惑

碧桂园的配套“看起来很美”，其实是有残缺的。首先，从城市交通来看，城市之间的城市交通就没有想象的美好。原因是“大城市”与“小城市”之间存在着博弈，大城市绝对不愿意眼看着购房客户流失到郊区。所以宁滁快速通道和宁句快速通道，滁州、句容那边早就贯通，南京这边迟迟不见动静，而“宁滁快速通道将于2013年10月全面通车”的说法也就令人怀疑。事实证明，造成句容凤凰城开盘即售九成2000套的“宁句轻轨”，也是一次乌龙事件；其次，从碧桂园本身的配套来看，五星级酒店与普通住户的基本配套需求并不搭调，而IB学校也还只是一个意向，销售人员说的也并不那么斩钉截铁；其三，生活配套是丰富的，需要医院、文化等各种设施，否则就是残缺。

4、品牌价值的困惑

正在南京周边促销的碧桂园，两年内的价格几乎没有变化，而与周边楼盘的价格并没有什么竞争优势。说明20年里屡试不爽的碧桂园模式，是否在未来要经历一次考验？首先，低价拿地将受到考验。因为随着城市一体化的推进，粗放的土地开发方式已经不能带来地方财政的正面影响。事实证明，碧桂园自2010年以后，低价拿地已经受阻；其次，低成本扩张时代已经过去，碧桂园靠廉价劳动力来进行规模化扩张的模式将会受阻；其三，普通住宅将经受考验，市场上不缺廉价产品而缺少特色化的产品，碧桂园“一张图纸走天下”的廉价模式将会受阻；其四，推广方式将经受考验，时代在变迁，碧桂园“20年如一日”所使用的“给你一个五星级的家”的广告语，也需要改变点花样。近期，欧洲城的商铺、凤凰城的小复式公寓、城市花园的高层公寓都在高调认筹之中，我们也希望碧桂园更上一层楼！