主题：人人有住房，听起来很美

现在关键是我们恰恰缺少一个完善的土地市场。虽然我们高呼着市场经济的口号，但在土地管理方面却正在踏踏实实地走着计划经济的老路。 


放开价格以抑制需求倒是起了点作用。但是，那只能是抑制了民众的住房需求，对于那些靠划拨土地建房的部队、武警、消防以及党委和政府等机关，价格不起作用，所以你无论到哪个城市，都能看到这些单位在较好的地段上摆着空空荡荡的院子；对于那些靠招商引资异地落户的企业也不起作用，因为地方政府为了所谓招商引资的业绩，对于外商的土地的供给往往是以投资额来确定数量的，于是一些企业正好投其所好，虚报一个庞大的投资额轻而易举就能以较低的价格或者干脆不要钱圈了一大块地。在这些单位并没有花费多少代价的前提下，要他们节约用地高效用地，岂非痴人说梦！

放开市场以增加供应更是完全没有起步。现阶段，不仅任何单位和个人需要用地都必须到政府手里去购买，而且政府的管理范围似乎越来越宽。你想提高的土地利用率，把楼建得更高一点吗？对不起，规划部门已经限制了你的容积率，未经批准你将面临着巨额罚款；你想把工业用地改作商业用地以增加住房的供应吗？对不起，你必须补交出让金，而且即使你愿意出钱，政府不批准你仍然没有办法；你想让土地流转到能够产生更高效率的人手中吗？对不起，一大批手续和巨额税费在等着你；你想在自己的祖宅上盖一栋房子吗？对不起，政府规划这一块地将来为绿地，你就窝在这里干着急吧！一切可以挖掘土地利用潜力或者可以增加土地供应的行为，都必须得到政府的批准，这样的土地供应如何能够满足市场的需求？何况，政府对这些可以增加土地供应的行为往往并不批准，理由当然是所谓的城市规划。至于这些规划中，为什么这块地只能做七层却不能做八层，为什么规定车库车位的数量是每两户必须配备一个，或者街道的规划红线今年是这样明年换了领导又变成了那样，没有人能够解释得清楚。

政府应该管些什么？制度经济学早就告诉了我们，政府应该维护市场的公平公正和介入失灵的公共产品市场。如果开发商事前吹牛，事后不能兑现，比如说好了有30%的绿化，最后却只有寥寥可数的几棵树，政府当然要管，甚至应该杀一儆百广而告之以警示后来者；但是开发商事先声明自己要建多高多密有多少绿化，并无欺骗，消费者又自愿掏钱，这说明是一个双赢的行为，政府何苦要横插一杠？政府的规划应该主要集中在道路和基础设施上，比方说，在新区征用了大量土地之后，政府最要紧的不是规划路两边分别做工业用地、综合用地、商住用地等，而是将路修好，将水电气电话电视电脑网络等基础设施铺通之后，将这些土地按出价高者得的原则竞拍出卖即可。至于这些拍得土地的企业，如何使用这块地，他们比政府更会尽心尽力，因为，他们出了大价钱，必定会寻求最高的投资回报。

在现行的土地管理体制下，市场的作用微乎其微，于是，我们就看到了一些奇怪的现象：一方面政府反复强调中国人多地少土地紧张，另一方面许多的工业园区有着大量的土地被闲置；一方面承认房价不断攀升是有土地供应不足的原因，另一方面却又限制小区里的建筑不能超过限定高度和限定密度。在土地供应全部被政府垄断的情况下，房子供不应求房价不断攀升应该就是情理之中的事情。但是，令人忧虑的是，在现行体制管理土地已经并不成功的铁定事实下，百姓仍然坚信土地必须由政府强制管理，任由市场供应将会导致天下大乱。

于是，政府继续高举严格保护土地的大旗，按照既定的思路每年只放出一部分土地供应住宅市场（而在工业用地方面却大手大脚），在人们不断要求改善住宅环境的迅猛需求面前，这些注定是杯水车薪，房价上涨还将长时间持续。房价的居高不下，意味着小城市里的人向大城市聚集的困难加大，意味着农民工进入城里安居乐业的成本增高，既然无法迁移，他们就会用剩余的钱在家乡自行建房，而这些房子将会占用更好更多的农地。人们原本是寄望政府掌控土地供应能够减少对土地的占用，结果是在数量和质量上却失去了更多更好的土地，事实与愿望正好背道而驰。

其实，我们只要让市场发挥作用，土地的匮乏也将和原来的粮食蔬菜一样，终究会因为交易、替换和高效利用而得到解决，房价也将会因为土地供应的充足而迟缓上涨的步伐；但是如果我们失去了市场，仅仅依赖政府官员的智慧来制订所谓土地使用计划，我们有可能不仅不能解决房价的问题，而且还会造成土地的更大浪费。 


假如有一天我们发现米价开始持续上涨，那就是市场告诉我们，不能只顾住房，也应该关注吃饭的问题了！市场总是通过价格的变化，来警示人们应当把有限的资源用在最需要的地方，使得世间万物周密有序协调发展，它比官员们的智慧应当更加安全可靠！

■ 路径一：泡沫破裂，房价大跌

房价大跌是许多人的企盼，大家巴不得房地产泡沫（如果有泡沫的话）赶紧破裂，开发商倾家荡产，然后自己可以花很少的钱买到一套住房。但是除此之外，房价大跌的后果还有什么呢？首先银行将产生大量坏账，居民储蓄蒸发；房奴和有房者的财产一夜间缩水，因为房价大跌带来的经济衰退将使很多人降薪、失业，房奴可能因还不起贷款破产；普通百姓因为经济倒退，必然生活质量下降，原来买不起房子的还是买不起，甚至会面临更加难堪的境地……

现在的关键问题是想方设法提高居民收入，让他们都有钱买房。如果房价大幅下跌，最先受害的是中国经济，其次是政府，最后才是房奴。而受益的决不会是买不起房子的普通百姓。 

忽如一夜房改来，千楼万厦建起来。当住房成为中国老百姓的新“三大件”之一，当住房不再是一种福利而成为一种商品的时候，我们才骤然发现房价早已超过了我们的购买能力。 


房价上涨是好事，说明经济增长，市场繁荣，是正常国家正常经济状态下的正常现象。纵观近几年的房地产发展状况，每一次房价上涨就代表着一次经济高潮，住房即是商品就符合商业规律，价格调整是不以人的意志为转移的，国家经济形势的迫切要求，固定资产投入的不断增加，老百姓渴求生活质量的改善，建筑市场上屡禁不止的商业贿赂，以及农村务工人员的持续涌入，都是住房需求不断增加，房地产价格一直持续走高的主要原因。

宏调政策收效不大 


理性地看今年的房地产市场，仍将是风起云涌，波澜不惊。因为国家政策的导向问题，因为资金链的问题，开发商的合作、兼并、整合和腾挪将成为市场的主旋律，但“涨价”将依然跳着漂亮的“独脚舞”向我们走来，归根结底有以下几个方面的原因： 


一、都是政策惹的祸。纵观国家近几年出台的有关房地产方面的政策，没有一个是降房价的，从“国八条”到“国六条”，再到最近的收紧土地的政策出台，仔细看所有的调控手段都是稳定房价的，甚至出现了国家越调控，房价越高的奇怪现象。分析一下国家的经济形势即可明白，近几年国家GDP的迅猛增长，很大的贡献来源于房地产行业。房地产行业就像汽车行业一样，关系着几百个配套行业的发展，房地产衰，则经济必受影响，失业率就上升，GDP会下滑，相信这决不是决策者想看到的。现在宏观调控的最佳程度应是让房地产稳中缓升或少涨，相信能控制在与GDP的增长幅度相当是最佳选择。 


二、国家经济形势的迫切要求。目前我国经济是只能前进不能后退，房地产是主力军，让房价跌下来无疑是让中国经济滑坡，是不符合国家产业政策和导向的。 


三、地方诸侯经济的兴起使宏观调控政策难以奏效。“上有政策，下有对策，自己还有一套决策”多年以来一直是地方应付上级领导检查和督导的法宝。改革开放以来，多次的政策调整，使地方看到了国家政策的不稳定性和诸多漏洞，所以才有了“遇见红灯躲着走，见了黄灯快点走，绿灯亮了慢点走”的工作策略，现在一些地方又出现了“村哄乡，乡哄县，一直哄到国务院”的现象。越是国家明令禁止的项目，越说明有利可图，越要千方百计上马。国家限制外资介入房地产，外资热钱反倒越涌越汹；国家整合房地产市场，提高房地产准入门坎，本意是好的，其结果却是开发商没少，但竞争少了，垄断加剧了，房价上去了，宏观调控政策一次次竹篮打水。 


四、地方政府的政绩观。畸形的政绩观念决定了哪个地方政府也不会心甘情愿让房价大幅下跌，让GDP下滑，给自己的政绩抹黑。

政绩观起重要作用 


五、房地产开发商。企业经营的最终目的就是利润，所以哪个开发商也不愿意让房地产跌价。 


六、土地价格决定了房价居高难下。在国家现行“招拍挂”的政策下，再加上国家人为控制土地供应量，土地价格只会越炒越高。 


七、城镇化加剧使住房供不应求。农民工大量进城，最终得在城里安居乐业，住房需求长远看仍然无法满足供应，房价必然难以降下来。 


综上所述，中国的房价在相当长一段时间仍将呈上涨趋势。有人说中国的房价有泡沫，像北京、上海、杭州、深圳等个别大城市确实有泡沫，但他们的泡沫完全可以在五年到十年的时间里自行被市场消化掉，其它中小城市的房价应该是与目前经济增长相一致的。像北京这样的全国热点地区，温州炒房团走了，山西大老板又来，更何况全国各地的淘金者还在源源不断涌入，房价很难跌下来。还有深圳、广州等地区，买房的人当中有相当一部分是港澳人士，在港澳房价长期高企的情况下，港澳的中低收入阶层依然会选择在珠三角地区买房，房价自然也很难跌下来。 


联合国有个关于合理房价与城市居民的家庭年收入比的指导线，大约是家庭年收入的3-5倍，世界银行的数据是上限不到6倍。按照这个标准来计算，我们的房价，用城市家庭人均年收入来比，大中城市几乎全都超过10倍，北京、上海等地超过15倍。我们的房价似乎太高了，但请注意，这只是一个合理房价的指导线，而中国的经济从来就是一个市场怪胎，运行常常是不符合价值规律的。如我们的手机费、电话费，我们的汽车，哪一个不是比国外的正常价格高出许多，哪一个不是暴利？你能说他们不合理吗？现在的关键问题是想方设法提高居民收入，让他们都有钱买房，来适应和平衡房价的上涨，而不是降低房价，来迎合联合国或世界银行的标准。