原创 房先生 汇买房 昨天

10个亿是什么概念？

如果是卖毛巾，需要卖出3000万条。

如果是卖手机，需要卖出20万部。

如果是卖汽车，需要卖出5000辆。

如果是卖房子，需要卖出几百套。

当然，卖一套房子的难度，和卖出一部汽车、卖出一部手机或一条毛巾不是一个概念。

同样是卖房子，难度也不同。

比如，如果是卖河西的房子，只需要卖出100套。在如今一二手房倒挂如此严重的情况下，躺着就能卖出去。

而如果是在江宁滨江，则需要卖出400-500套房子。这就不是那么容易的事情了。

若从操盘的难度和水平来对比，江宁滨江项目的操盘技术难度，要远远高于河西。这至少考验几点：

1、准确的客户及产品定位

2、深度的区位价值挖掘

3、良好的品牌品质和服务口碑形成的吸引力

我们今天就从这三个角度，来分析一下在江宁滨江首开后卖出近10个亿货值的龙湖水晶郦城，相信对于购房者选择楼盘也会有所启示。

Part 1  产品定位：片区内针对全龄客群设计的低总价户型

看产品定位最明显的就是看户型。龙湖这次针对刚需、刚改和高阶改善等全龄化客群，打造了三个非常独到的户型，在满足全年龄段功能化需求的同时，有效降低了总价，且装修配置毫不含糊。

针对这部分客群，龙湖设计出了150万起的上车户型，户型面积只有83㎡，相比市面上主流的三房两厅一卫户型，面积足足小了5-10㎡，但同时却一点没有牺牲功能性。

83㎡户型同样为三房两厅一卫，整个户型非常方正通透，面积虽小但三房功能齐备，兼顾了功能性和低总价性。

【约83平米三房两厅一卫】

户型解析：

1，标准主流小户型，但面积做小到了83平米，低总价更好的照顾了“上车”用户；

2，小面积同时依然做到了三房两厅一卫，以及三开间朝南的主流布局；

3，卫生间干湿三分离，单卫小户型中的配置。

许多不在当地生活的人可能不清楚，江宁滨江本身的产业配备其实规模非常大。这意味着地缘客户中也有大量的改善性需求存在。

针对这部分客群，龙湖水晶郦城此次设置了103㎡的三房两厅两卫。这两种户型相比主城同类户型，面积尺寸均有所缩小，同样在有效降低总价的前提下，保留了足够的功能性设计。

【约103平米三房两厅两卫

户型解析：

1，103平米做到了边户，三面开窗，透气性极高；

2，三房两厅两卫，公卫干湿三分离；

高阶改善客群龙湖也没放下，125㎡的四房两厅两卫，可以很好的满足两孩家庭后三代同堂的家庭需要。

【约125平米四房两厅两卫】

户型解析：

1，125平米的大户型采用扁平化设计，通透性极强；

2，四开间朝南，三卧朝南，阳光权充足。

3，四房两厅两卫，面积不到130，面积功能性价比高。

产品内在方面，这次水晶郦城虽然总价不高，但龙湖依然做了包含中央空调、地暖和新风在内的精装三大件，在板块内属于稀缺货，也为未来更好的产品埋下伏笔。

此外，龙湖水晶郦城此次的小区打造，整体更加偏青春、运动，大面积的草坪、塑胶运动游乐园，都给人阳光、活力的感觉。

▲龙湖水晶郦城售楼处

Part 2  区位价值挖掘：区位外部利好和内在规划利好双重叠加

对于这一点，汇买房曾为江宁滨江的新城区做过专门解读。

南京房价2万及以下的主要4个区域：六合、禄口、溧水、江宁滨江

如果在这里面再挑选适合刚需和投资双属性的区域，江宁滨江具有自身独特的价值。

1、众所周知，投资潜力或刚需上车好机会，主要体现在区域利好兑现之前。套用股市用语，利好出尽，就是利空了。

▲江宁滨江迎来高规划配套，已今非昔比

江宁滨江在上述4个区域中，是距离主城距离最近的；交通利好已经确定但尚未兑现的；同时也有梅钢搬迁、区域全新一体化规划的突变性利好因素存在。这让板块的潜在价值，在区域价格尚未大幅上涨的当下，凸显了出来。

根据百度地图实际测算，江宁滨江距离南京全市价值高地——河西金融城和鱼嘴商务区，只有15-20公里的距离，车行距离也不过23-25公里，而且全程高速，无红绿灯，几乎不堵车，通勤时间比主城许多区域都友好得多。

同时，梅钢和宁芜铁路搬迁时间表已确定，特别是宁芜铁路搬迁之后，由于南京西南区域轨道交通的缺乏，8号线的建设肯定将很快提上议程。将来无论开车还是坐地铁，都在可以接受的居所范围。

规划中的滨江新城北片，领衔规划了江宁滨江千亿级别的产业、设置了商务组团和居住组团围绕的新城中心，和文化及综合性组团围绕的文化休闲中心，外围被滨江和湿地生态组团包裹着。

同时，江宁的滨江新城片区内还有许多具体的配套规划：

Part 3  品牌优势：龙湖的建设品质和物业服务口碑有加成优势

有了良好的区位解读和准确的产品定位，在不能躺赢的前提下，如果是一个没有品牌的烂项目，同样不可能取得良好的销售成绩。

首先，龙湖是福布斯500强地产中国十强。

5月13日，美国《福布斯》网站发布2020年度“全球上市公司2000强”榜单，龙湖集团荣列该榜单第236位，比2019年排名上升109位，在中国房地产排行中综合实力前十强。

龙湖对产品品质的追求，也在这次水晶郦城中体现得淋漓尽致。对于这样一个低总价、低单价的偏刚需刚改产品，龙湖依然配置了中央空调、地暖和新风在内的精装三大件。

除了地产品牌，龙湖物业也是其品牌吸引力的关键因素之一。龙湖物业拥有国家一级物业资质，并通过香港品质保证局ISO9001认证。2020年5月13日，在“2020中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十三届中国物业服务百强企业家峰会”上，龙湖智慧服务综合实力排名第七，荣膺服务规模10、经营绩效10、服务质量领先企业、智慧服务领先企业、科技赋能领先企业、高端物业服务领先企业、商业物业管理企业以及办公物业管理企业共九项殊荣。

事实证明，产品定位、区位解读、品牌吸引三点集齐，在南京任何地方，都可以赢得购房者的认可。今后，南京热点区域的一二手房倒挂迟早会抹平，操盘手终要回归专业。一个楼盘，最终也还是要靠产品说话，才能赢得购房者的心。

总价150万起，龙湖水晶郦城首开房源即将售罄

▲龙湖水晶郦城项目效果图