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[摘要] 经过大半年的“寒冬”,国内一、二线城市的住宅销售市场在2019年初有了回暖的迹象;政府将继续实行因城施策,紧中有松的调控节奏。
过去30年来,中国楼市的发展见证了中国经济腾飞。日前,太平戴维斯发布中国住宅市场报告,从住宅销售、租赁两大市场着手,结合开发商融资信贷,深入解读中国住宅市场,聚焦行业热点,洞悉前沿趋势。
太平戴维斯中国市场研究部高级董事及主管 James Macdonald(简可)表示:“回溯中国楼市的整体演进,可形容为‘在多轮调控中企稳’。市场在经历多次政策调整后逐步构建了房地产调控的长效机制。而一轮房地产调控始于2017年下半年,旨在应对上半年由于投机性投资和开发上融资成本较低等综合因素造成的住宅价格强劲增长。”
住宅销售市场:
2018年全年,中国住宅销售总额增长至人民币12.6万亿元,同比增长14.7%;全年销售面积共计约148万平方米,平均价格为人民币每平方米8,500元。
中国商品住宅销售面积
(国家统计局,太平戴维斯研究部)
中国商品住宅销售总额及单价
(国家统计局,太平戴维斯研究部)
中国城市住宅市场存量的总体估值约人民币263万亿元(折合约39万亿美元),相当于目前GDP的三倍。瑞士信贷在其2018年全球财富报告中估计,中国房产价值占到家庭总财富的约62%,而在美国,这一比例仅为28%。
太平戴维斯南京公司总经理孙维表示:“南京作为中国最富裕省份之一江苏省的省会,近几年经济发展迅猛,今年一季度南京地区生产总值增长8.2%,连续五个季度增速位居江苏省首位。南京作为南京都市圈核心城市的中心引领作用不断增强。同时南京科教资源优势显著,每年都输送一大批毕业生进入职场,进一步带动当地住房需求。”
太平戴维斯综合销售及顾问部董事李培凌表示:“一线城市由于土地有限、竞争日趋激烈,不少开发商陆续转战周边二线,重点二线城市的经济发展也正处于加速发展阶段,政府对于人才引进也给予了较大政策支持。人才的引入也带动了购房需求,相对宽松的落户政策,使得有更多的人具备购房资格。今年春节后,南京房地产市场整体开始逐渐回暖,成交量有了一定的提升,使得开发商对后市的预期充满信心,因此也愿意投入资本去增加自己的土地储备。”
开发商与融资:
开发融资及抵押融资等融资形式在房地产市场中都扮演着至关重要的角色。在过去三十年中,中国的房地产市场不断发展壮大,使其成为全球最为丰厚的投资方式之一。作为支柱产业,房地产价值的增长对提升经济价值链并鼓励国内消费尤为重要。
住宅租赁市场:
中国住宅租赁发展起步较晚,整体发展较为滞后。目前市面上的产品大多集中在高端服务式公寓、小业主租赁公寓以及政府提供的人才公寓等模式。
近年来,政府开始加码住宅租赁用地拍卖以显示其对租赁市场的支持。对于开发商而言,较低的租赁用地成本能够大幅降低整体成本,提升住宅租赁项目。
目前长租公寓的主要模式有房企长租公寓、集中式公寓以及分散式公寓。
特辑:服务式公寓
一线城市仍是主战场。作为国内外公司的总部地址,衍生出外派人员对优质物业的中短期安居需求,是目前最成熟的服务式公寓市场。
图: 服务式公寓关键指标,Q1 / 2019
(太平戴维斯研究部)
近年来国内公司发展速度超过国际同行,金融业的中国员工数量激增,使服务式公寓比以往更加注重中国本土客户需求。
中国的住宅租赁市场正经历十多年来的变化——市场上可供选择的品类越来越多元;高端板块的国内租户比重不断上升。无论租户还是业主,都很有必要了解不断变化的趋势。随着竞争的不断加剧,服务式公寓运营商必须确保明确的品牌、市场定位,以及优质服务的连续性。传统运营商开始尝试产品多元化策略,针对千禧一代以及共享理念适时推出年轻化品牌。
太平戴维斯行政单位:
从2008年至2018年,太平戴维斯行政单位(SEU)追踪的十城物业平均价值增长了几乎两倍,深圳、北京和上海住宅价格在追踪的十座城市中属于增长最快的梯队。完善的市场监管机制、广泛的需求基础、充满活力的经济实力及商业表现都在不断推升这三座城市的住宅价格增长。南京在SEU榜单中排名第六位。
图: SEU资本值排名
(太平戴维斯研究部)
未来展望
经过大半年的“寒冬”,国内一、二线城市的住宅销售市场在2019年初有了回暖的迹象;政府将继续实行因城施策,紧中有松的调控节奏;资金受限的开发商在被动承受限制的同时,多元化的融资渠道受到青睐;长租公寓市场也走向规范化;高端公寓的服务也走向更高品质的标准。
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