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现金流持续吃紧,权益销售占比不足!弘阳地产持续扩张颓势尽显,维权不断

来源:蓝鲸房产 2018-12-29 15:16:12

[摘要] 大举融资、负债急剧攀升、净利润下滑……“高杠杆、高周转、高负债”模式下,弘阳地产不仅资金链有很大压力,其在购房者中的口碑也面临着压力。近年来弘阳地产多次遭遇业主维权事件。

进入2018年四季度以来,国内外融资环境稍显放缓,房企融资发债明显迎来一波小高峰。目前国内融资“门槛”依旧较高,部分房企纷纷寻求境外融资渠道。近期,刚刚完成港股上市的弘阳地产集团有限公司(HK.01996,以下简称“弘阳地产”)频繁在离岸市场发行的美元债,由于票息较高,引起市场关注。

2018年12月17日,弘阳地产发布公告称,拟发行一笔于2020年到期金额为2亿美元的13.5%优先票据,并将此票据与此前发行的一笔2020年到期金额为1.8亿美元的13.5%优先票据合并及构成单一类别。经核算,扣除相关费用和开支之后,弘阳地产两次共计筹资净额3.75亿美元(约25.9亿人民币)。

据不完全统计,11.20-12.20以来,房企发行的美元债利率大都在10%之内。弘阳地产这笔高达13.5%的利率何其“贵”,由此可见一斑。

寻求“贵钱”的背后,或是其资金承压的直接体现。但在其本就吃紧的资金现状下,继续增加债务负重,是否会加大经营风险?对此,弘阳地产回复表示:“我们会追求高质量规模增长,保持战略定力。”

值得注意的是,截止到2018年12月20日,其2018年拿地耗资171亿元,同比降低31%。伴随着拿地规模迅速下降,其高质量增长目标要如何实现?这也是个不小的难题。

现金流持续吃紧,弘阳发行3.8亿高息美元债补血

成立于1996年的弘阳地产,以建材装饰起家,直至2003年开始涉水房地产领域。过去多年来,其项目集中在华东区域,属于典型的区域型房企。但在2017年,名不经传的弘阳地产突然走上了一条快车道。

2017年,弘阳地产董事长曾焕沙提出“2020战略”,表示要在2018年实现500亿销售额,2020年完成千亿目标。彼时,弘阳地产刚刚以178.1亿的销售额首次进入100排行榜,位居95位。随后,弘阳地产开始在旭辉控股(HK.00884)、泰禾集团(SZ.000732)、新城控股(SH.601155)等规模房企中大规模挖人。

千亿规模大旗之下,2018年7月,弘阳地产正式在港交所上市,成为2018年第二家在港上市的内地房企。虽然上市为弘阳地产提供了更加多元的融资渠道,但从近期发行的美元票据来看,其偏紧的现金流状态并未有明显改善。

2018年11月底,弘阳地产先后发行2笔优先美元票据,共计筹资3.75亿美元(约25.9亿人民币),融资利率高达13.5%。

据不完全统计,11.20-12.20以来,至少有10家房企通过发行美元中期票据筹集资金,筹资规模将近200亿人民币。但房企美元融资成本基本在10%左右,其中不乏阳光100(HK.02608)、时代中国(HK.01233)等境外评级并不高的房企。由此来看,弘阳地产13.5%的融资成本,明显高于业内平均水平。

与此同时,据亿翰智库数据显示,2015年-2017年,40家典型房企融资成本分别为:6.25%、5.53%、5.08%。而同一时期内,弘阳地产的融资成本分别为8.38%、7.72%、7.52%,亦明显高于行业水平。

对此,弘阳地产回复称,“公司目前以银行融资为主要渠道,能够正常筹集到资金,且公司发行债券的美元票据利率处于可以接受的水平。”

易居研究院智库中心研究总监表示,企业融资成本和企业本身经营以及当前市场环境有关。从企业角度看,上市前后都需要大量资金,资金到位才可以快速扩张。而从市场环境看,国内融资形势依旧比较紧,所以企业不得不到境外融资。

同策咨询研究院首席分析师张宏伟指出,发债利率走高,表明房企有资金缺口、短期偿债压力大。

弘阳地产解释称,其前11月的有息负债与持有的现金足以覆盖短期负债,但由于该数据未经审计,无法对外披露。以其目前已公布的2018年半年报数据显示,截止至6月30日,公司拥有尚未偿还借款总额约为人民币128.46亿元,其中需1年内偿还借款38亿,而弘阳地产可动用现金流仅为22.5亿,并不足以覆盖短期借款。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示,企业能够接受13.5%的融资成本,说明企业的现金流的确比较紧张,对资金的需求十分急迫,同时也说明企业的资信评级可能不太理想。

2018年11月8日,标普全球评级授予弘阳地产“B”的长期主体信用评级。并指出,弘阳地产杠杆率有变差的可能。

权益销售占比不足,弘阳地产持续扩张颓势尽显

除了外部融资之外,2018年以来,房企纷纷采用加快回款的方式缓解现金流紧张局势。但由于弘阳地产权益销售(股权50%以上的开发项目)占比不足,导致弘阳地产实际的回款也出现大幅缩水。

据数据显示,2017年,弘阳地产实现签约金额178亿,权益金额163亿,签约回款率约90%左右。但据其近日发布的公告显示,2018年前11月,弘阳地产实现签约金额415亿元,而权益销售金额仅为206亿元,权益占比49.6%,由此,其回款金额势必大大缩水。报告分析表示,“权益销售金额反映的是房企项目实际所占股权的比例,一般持股50%以上的项目才可纳入合并范围,项目销售产生的回款才可以计入报表。权益销售比例越高,实际销售的金额越高,实际回笼的资金也就越多。”

58安居客房产研究院首席分析师张波指出,“权益占比过低往往意味着房企更依赖合作开发进行规模化扩张。对于房企来说,权益销售额占比过低一方面可能会导致“增收不增利”,即表面销售良好,实际净利润增长有限;另一方面,由于众多项目采用合作的开发模式,这一定程度上会对项目质量产生影响,从而对企业品牌带来影响。”

对于房企而言,过于依靠合作销售无疑是饮鸩止渴。而权益销售占比过低,确实使弘阳地产进入增收不增利的尴尬局面。据其2018年半年报显示,上半年内,弘阳地产签约销售金额较去年同期增长188.4%,达212亿元。净利润为6.51亿元,同比降低2.8%。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示,增收不增利对企业的经营性现金流是没有正向贡献的。房企不能提供更多自由现金流去用于土地储备和并购,最终会影响到房企规模的快速扩张。

弘阳地产回复表示:“由于公司拿地时合作方过多导致权益销售较低,目前公司的新合作项目要求合作方不得超过两家,权益占比会逐步提高。”

值得注意的是,自2018年10月以来,一贯高调的弘阳地产一改此前激进拿地风格。据财报显示,近三个月(10.1-12.20),弘阳地产仅在宁波拿下一宗地,耗资3.8亿元。截至2018年12月20日,弘阳地产2018年拿地耗资171亿元,同比降低31%。

扩张背后业主维权不断

大举融资、负债急剧攀升、净利润下滑……“高杠杆、高周转、高负债”模式下,弘阳地产不仅资金链有很大压力,其在购房者中的口碑也面临着压力。据不完全统计,近年来弘阳地产多次遭遇业主维权事件:

2014年5月,弘阳地产开发的南京市旭日上城小区一期遭到部分业主维权,业主们因学区问题在售楼处现场抗议。合同里写的是南外浦口校区,实际上政府公开的学区划分显示为南京市一中明发滨江分校。

2015年,因开发商兜销旭日华庭小区地下储藏室,以及将人防工程用作车位出售引发很多业主不满,乃至对簿公堂,该纠纷被多家媒体报道。

2015年12月,南京市浦口区桥北弘阳广场附近,一群业主拉起横幅维权。业主们要求开发商负责人出来解释,为什么在售房时隐瞒小区内要建110KV变电站的事实,置业主的健康和安全不顾,就为了卖房子,为了利益,伤害无辜的业主!

2016年8月,有媒体记者在弘阳旭日上城小区已竣工高楼发现,数栋高层东墙面不同程度地开裂、鼓包,有的墙面是部分段,有的几乎是大面积无规则的鼓包,就像没有吹破的“泡泡楼”,质量令人担忧。

原本规划中的服务中心5300平,设置在21栋1~3层,将全部改建为以养老托管服务为主、配套餐饮、活动、家政服务为一体的养老托管中心(俗称养老院)。如果该养老院建成,给小区直接带来很大不利影响及隐患。

2017年7月,徐州来宁有业主向媒体反映,他一年多前在南京江宁区的弘阳上院小区花135万元购买了一套90平方的住宅,成果准备办理不动产登记证时发现购房合同没有存案。对此弘阳上院的项目负责人表明,他们的工作确实存在忽略,不过弘阳地产方面只能给予石先生两千元的补偿。

2018年8月,弘阳地产开发的弘阳春上西江引发业主维权。业主反映,弘阳春上西江还未交付就出现墙体空鼓、掉落、渗水,地下车库浸水以及水管开裂等质量问题。此外,弘阳春上西江的交付标准与弘阳地产出售时宣传的标准严重不符。

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