近，老家有个亲戚想买小产权房，独院小宅，没有物业费，价格比商品房有很大 ，但是担心能不能买，会不会有什么风险。然后就科普一番，不知道你有没有同样的困惑，小产权房虽然 但是隐患不小。

什么是小产权房

小产权房的产权是“乡产权”、“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权，是一些村集体组织或开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。根据《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，小产权房不得登记发证。

怎样辨别小产权房

1.看有无房本，一般很多小产权房屋是没有房产证的。

2.看是不是房屋 权或者不动产权证，合法且受法律保护的房屋交易，所交易的房屋必须拥有房屋 权证或者不动产权证。

小产权房风险

1.法律效力

小产权房买卖合同的效力一般认定无效，但也区分不同情况。当对于房屋出售给本乡以外的人员，未经有关部门和组织批准，如果合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应做无效处理。

2、房产转让

小产权房拿不到正式的房产证，所以小产权房不能向本非集体成员的第三人转让或出售。

3、政策风险

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿向产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人既无法取得房屋，又不能及时索回房款。