商品房买卖合同的法律处理实务

编者河南青剑律师事务所杨振夏

所谓的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下简称出卖人）将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋 权于买受人，买受人支付价款的合同。

一、房屋买卖合同的效力与组成部分

1、销售广告和宣传资料的效力。根据 人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《适用法律问题的解释》）第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及相关设施所作的说明和允许具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使没有载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

2、商品房认购、订购、预定协议。根据《适用法律问题的解释》第5条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

3、定金作为商品房买卖合同的担保。根据《适用法律问题的解释》第4条规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

4、商品房预售许可证的作用。根据《适用法律问题的解释》第2条规定，出卖人未取得商品房销售许可证明，听说法制日报。与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

5、商品房预售合同的登记备案。根据《适用法律问题的解释》第6条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、 法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持；当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

二、房屋拆迁 权调换有关法律规定

1、房屋拆迁 权调换。根据《适用法律问题的解释》第7条规定，拆迁人与被拆迁人按照 权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第8条规定处理。

2、商品房买卖合同目的不能实现。根据《适用法律问题的解释》第8条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：

（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人；

（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

三、商品房买卖合同无效、被撤销、解除等处理

1、合同无效、被撤销、解除的。根据《适用法律问题的解释》第9条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效、被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：

（1）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房许可证明；

（2）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（3）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

2、出卖人与当事人恶意串通。根据《适用法律问题的解释》第10条规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

四、房屋的交付、毁损、灭失风险与房屋质量纠纷

1、房屋的毁损、灭失风险的转移。根据《适用法律问题的解释》第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

2、房屋主体结构质量不合格。根据《适用法律问题的解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核检确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

3、房屋质量修复与修复费用的问题。根据《适用法律问题的解释》第13条规定，因房屋质量问题严重影响正常使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

五、房屋交付面积不符的问题

根据《适用法律问题的解释》第14条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的，合同有约定的，按照处理；合同没有约定的或者约定不明确的，按照以下原则处理：

1、面积误差比 值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

2、面积误差比 值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的应予支持；买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%的部分的房价款由出卖人承担， 权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%的部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

六、迟延交房与违约责任的规定

1、迟延交付房屋和迟延支付交付房款。根据《适用法律问题的解释》第15条规定，根据《合同法》第94条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定除外。

2、请求违约金的调整。根据《适用法律问题的解释》第17条规定，当事人约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。

3、没有约定违约金与损失的计算方法。根据《适用法律问题的解释》第17条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失额可以按照以下标准确定：

（1）付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算；

（2）交付使用房屋的，按照交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

4、因出卖人原因而买受人未能按期取得产权证的违约责任。根据《适用法律问题的解释》第18条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（1）商品房买卖合同约定的办理房屋 权登记的期限；

（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算。

5、因出卖人原因导致无法办理产权证。根据《适用法律问题的解释》第19条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋 权登记的期限届满后超过1年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋 权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

七、商品房包销的相关法律规定

1、包销期满未销售的商品房。根据《适用法律问题的解释》第20条规定，出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。

2、出卖人自行销售包销房屋。根据《适用法律问题的解释》第21条规定，出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

3、包销人的诉讼主体地位。根据《适用法律问题的解释》第22条规定，对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

八、以担保贷款方式付款的相关纠纷

1、未能订立商品房贷款担保合同导致商品房买卖合同不能继续履行。根据《适用法律问题的解释》第23条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失；因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

2、商品房买卖合同无效与被撤销。根据《适用法律问题的解释》第24条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房贷款合同的，应予支持。

3、担保权人的诉讼地位。根据《适用法律问题的解释》第25条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权当事人第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房贷款担保合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

4、买受人未偿还担保贷款与未办理商品房抵押手续。根据《适用法律问题的解释》第26条规定，买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。

5、抵押权人的优先受偿权。根据《适用法律问题的解释》第27条规定，买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。

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