主题：凭空多掏十几万首付款 我得用装修款来填窟窿了

很久没有新调控政策出现的南京楼市，终于迎来了“宁八条”的落地。昨天是新政执行的第一天，现代快报记者走访了房地产交易登记、中介、开发商、婚姻登记，发现由于新政力度有限，楼市的总体反响相对平淡。

但一夜之间，首付突然从六成变成七成，部分正在交易中的二套房购房人被突然到来的新政弄得手忙脚乱，有人打算把装修款用于垫首付，还有人甚至因为无力凑齐那一成首付款而面临买不了房的尴尬。律师指出，因二套房新政导致买房人无力支付的情况，法律上构成“情势变更”，双方可以解除合同，购房定金可以拿回来。

调控观察

十年楼市调控之大变局

从抑制需求到增加供给

十八届三中全会全面深化改革若干重大问题的决定中，对于“房价”、“房地产调控”等热点话题虽未置一词，但有关“建立城乡统一的建设用地市场”、“把进城农民完全纳入城镇住房和社会保障体系”，以及“加快房地产税立法并适时推进改革”等重大基础性改革举措，被视为顶层设计下的住房政策新路。

比对自2003年开始为抑制房地产过热而采取的各种调控措施，会发现，房地产调控政策正在经历十年来从未有过的大调整。

调控新路

从“调短期”到“利长远”

业内认为，对于年内部分城市高达30%的房价飙涨，政府不再从压低“需求”着手，而是调整思路增加“供给”。

从2003年开始，楼市经历“过热-调控-飙涨-再调控”的循环。历年调控，大多突出限银根、限地根、限交易。如何建立真正的长效机制？

业内人士分析，一系列重要讲话透露出的应对之策：政府和市场住房供应体系并举，由堵转疏，增加供应，逐步化解当前房地产发展存在的问题。

房地产研究所所长陈国强等认为，未来的楼市调控长效机制的一个大方向应是逐步淡化手段、回归市场化。

住房政策的顶层设计

“加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系”，是深化房地产改革的必然要求。综合观点，这一顶层设计至少已包含：

“一个目标”，即满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居的目标。

“两大体系”，即构建以政府为主提供基本保障体系和以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。

“四种关系”，即加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。

“三个支撑”，是指中国房地产政策的完善还需经济、社会和政治等体制上的切实改革相匹配，包括：改革考核体系、完善土地政策、革新财税体制等。

中介说

影响有限，可能延迟部分市民买房脚步

“买二手房的总体上还是首套房占大多数。”链家地产苜蓿园店经理徐金金说，据了解，大多数二套房买家在了解到政策后都比较淡定，因为对他们来说6成与7成之间差距有限，找人凑凑就行。

我爱我家市场部总监胡涓娟认为，二套房首付门槛提高，肯定会阻挡或延迟一部分买房人置业的脚步，但新政首日还看不出来对市场的影响，“由于新政力度不大，初步可以预测对市场的影响很有限。”

开发商说

一些客户需调资金，但总体问题不大

与二手房买卖相比，新房的开发商对新政的反应可谓迅速。城东的世茂君望墅已经领到了预售许可证，即将推出新一批房源，面对新政，开发商称已经有应对。

该楼盘的销售负责人田川介绍说，前不久外地部分一二线城市相继出台新政后，公司已经预测到南京要出台，而且很可能会提高二套房首付，因此已提前对意向客户“打了预防针”。“26日新政出台后，我们立即给二套房的意向客户打电话，从反馈的情况看，客户普遍可支付7成首付款。”他表示，另外还有应对方法，就是公司与银行有合作无抵押的款，如果买房人临时差个三五十万，可以用款救急。

就在昨天下午“宁八条”出炉之前，江宁的别墅楼盘五矿九玺台开盘推出了一些别墅，结果卖掉了50多套房，总价近3亿元。对于新政，开发商认为：“从我们事先的摸底看，提高首付可能会让一些客户需要重新调集资金，但总体问题不大。”

律师说法

付不起七成 定金还能拿回来吗

“首付提高到7成，没能力买房了。”昨天，有网友吐槽说，自己在河西的西堤国际看中了一套总价300万的二手房，约定首付6成180万。上周日签的合同，本来约好11月26日下午送件的，但突然出台的新政，让首付款提高到210万。

这位网友吐槽说，这几天一直在东奔西跑借钱，已经向亲戚朋友借了60多万，能借钱的全借了，再借30万实在没能力了。更让他郁闷的是，中介说首付提高到7成不算“不可抗力”，不买就算违约，不但定金10万没了，而且还要再把另一半中介费3.6万也付了才行。

在跟帖中，不少网友都表示惋惜，而且基本认为，这位买房人的定金是拿不回来了。

如果首付6成可以，首付7成凑不起来，那么买房人真要因此而“违约”吗？事实上，这是个误解。

南京金协和律师事务所主任张明文说，首付款提高的政策确实不能算“不可抗力”，但是在法律上可以构成“情势变更”。所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情况变化，导致合同没办法继续履行，或者继续履行明显不公平。“那么在这种情况下，买卖双方可以协商解除合同，房主并没有权利没收定金，中介同样无权要求支付中介费。”