南京城南一楼盘捂地十几年之后，首开，本以为会成为个“滞销”盘，却不曾想，该楼盘首开当日一上午就热销近九成。笔者下午去售楼处走了一遭，销售人员着实“跩”，压根不带搭理的，原来首开的100多套房，几乎售罄。
笔者就纳闷了，今年南京楼市虽然很火，难道真的火到如斯程度，只要是开盘，就要买个八九成吗？何况该项目还是商业用地，即使明年就拿房，也只有27年的产权了，南京楼市真的如此供不应求了吗？在笔者追问下，销售人员透露，这些购房者都是做投资的。原来他们和某托管公司有合作，购房者如果买了这个房子，不想住，也不想打理，就可以坐等收益，销售人员声称，一个月起码可以有4000块钱的收益。这种售后返租，貌似在今年火热的楼市中愈演愈烈，不仅是商铺、酒店式公寓、度假中心甚至养老地产项目蔓延。笔者就好奇，这样的投资方式到底有多靠谱呢？
利字当前开发商打出违规擦边球
住建部早已对房地产开发市场中出现的售后包租模式下了禁令，我国《商品房销售管理办法》也规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。而目前的这种售后返租，并不是开发商来包办，开发商为防违规，与购房者签署的还是最基本的《商品房预售合同》，此外，业主再与开发商寻觅的第三方或开发商自己组建的经营单位签署托管协议，并约定收益率。
俗话说，上有政策，下有对策。对于这种捂地严重，户型不好，或者定价超出购房者预期，一旦上市有可能面临卖不出状况的项目，开发商便会打着“投资”名义，来抓取购房者的心。而这种方式也为购房者所欣然接受，因此，周瑜打黄盖，一个愿打，一个愿挨的现象便在楼市中显现。
高回报背后 风险暗藏
售后返租的模式，之所以受到购房者的热捧，主要是因为其“高回报”、“零风险”。而实际上，产品价格可能是明降暗升。不少开发商卖房时，都会用未来收益抵消房款。但在实际操作中，却先将房屋提价，再用未来收益抵消房款，只要房子卖掉，开发商的任务也就完成了，而业主的未来收益其实是降低了。
此外，有了托管方的介入，就更易产生不必要的问题。其一，托管协议内容有超出预期风险。由于房屋买卖协议和托管协议是分开的，托管的细则不会在业主买房时与开发商敲定，业主拿房之后再签署托管协议时，很可能面对无法接受的条款。其二，托管到期后不能续约的风险则更为严重。大部分经营公司的首次托管协议年限大约在5-10年左右，一旦托管期到期如果产品经营不善，或者后续发展不被人看好，先前的托管方很可能不会再与业主签约，以后业主自行出租、经营的困难也很大。
楼市大兴售后返租之风 房子卖不出了？
拿南京城南的这个项目来说，笔者不觉得有什么卖点，小公寓，一边是加油站，一边是高架，此外，捂地严重、产权严重缩水，并且在城南卖出23800元/㎡的高价。然而，开发商就聪明在及时采取了售后返租的模式，不差钱的投资者看在“高回报”的面子上，自然愿意买单。
楼市如果运作正常，那就是一个买，一个卖，莫名再多出一个“第三者”插足其中，笔者看来，是不太正常的。且不论是不是合法，是不是打了违规的擦边球，仅从市场运作来看，“第三者”的出现，总有些不合时宜。中国房地产行业才发展十几年，衍生出来的行业何其多？开发商有的是钱，他们养得起。而一个管理方的出现，貌似说明开发商销售不力，需要借助第三方力量，第三方也乐于帮助开发商，赚个人情的同时，自己也从中图个温饱。
仅从2013年南京楼市的情况来看，几乎所有的酒店式公寓、LOFT、商铺等非一般住宅产品，都会采取这种方式，实现销售。从目前来看，这种方式的运作情况，不差。即使在出现很多失败案例已经出现的今天，投资者还是愿意掏腰包。也许房地产行业的未来，就在于可以探索出新的道路，但是，短期内，涌现出这种模式，笔者认为是有些操之过急的。
楼市泡沫，不知离你我多远，但求一份平静，楼市的平静，你我的平静。
事在人为
南京城南一楼盘捂地十几年之后，首开，本以为会成为个“滞销”盘，却不曾想，该楼盘首开当日一上午就热销近九成。笔者下午去售楼处走了一遭，销售人员着实“跩”，压根不带搭理的，原来首开的100多套房，几乎售罄。
笔者就纳闷了，今年南京楼市虽然很火，难道真的火到如斯程度，只要是开盘，就要买个八九成吗？何况该项目还是商业用地，即使明年就拿房，也只有27年的产权了，南京楼市真的如此供不应求了吗？在笔者追问下，销售人员透露，这些购房者都是做投资的。原来他们和某托管公司有合作，购房者如果买了这个房子，不想住，也不想打理，就可以坐等收益，销售人员声称，一个月起码可以有4000块钱的收益。这种售后返租，貌似在今年火热的楼市中愈演愈烈，不仅是商铺、酒店式公寓、度假中心甚至养老地产项目蔓延。笔者就好奇，这样的投资方式到底有多靠谱呢？
利字当前开发商打出违规擦边球
住建部早已对房地产开发市场中出现的售后包租模式下了禁令，我国《商品房销售管理办法》也规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。而目前的这种售后返租，并不是开发商来包办，开发商为防违规，与购房者签署的还是最基本的《商品房预售合同》，此外，业主再与开发商寻觅的第三方或开发商自己组建的经营单位签署托管协议，并约定收益率。
俗话说，上有政策，下有对策。对于这种捂地严重，户型不好，或者定价超出购房者预期，一旦上市有可能面临卖不出状况的项目，开发商便会打着“投资”名义，来抓取购房者的心。而这种方式也为购房者所欣然接受，因此，周瑜打黄盖，一个愿打，一个愿挨的现象便在楼市中显现。
高回报背后 风险暗藏
售后返租的模式，之所以受到购房者的热捧，主要是因为其“高回报”、“零风险”。而实际上，产品价格可能是明降暗升。不少开发商卖房时，都会用未来收益抵消房款。但在实际操作中，却先将房屋提价，再用未来收益抵消房款，只要房子卖掉，开发商的任务也就完成了，而业主的未来收益其实是降低了。
此外，有了托管方的介入，就更易产生不必要的问题。其一，托管协议内容有超出预期风险。由于房屋买卖协议和托管协议是分开的，托管的细则不会在业主买房时与开发商敲定，业主拿房之后再签署托管协议时，很可能面对无法接受的条款。其二，托管到期后不能续约的风险则更为严重。大部分经营公司的首次托管协议年限大约在5-10年左右，一旦托管期到期如果产品经营不善，或者后续发展不被人看好，先前的托管方很可能不会再与业主签约，以后业主自行出租、经营的困难也很大。
楼市大兴售后返租之风 房子卖不出了？
拿南京城南的这个项目来说，笔者不觉得有什么卖点，小公寓，一边是加油站，一边是高架，此外，捂地严重、产权严重缩水，并且在城南卖出23800元/㎡的高价。然而，开发商就聪明在及时采取了售后返租的模式，不差钱的投资者看在“高回报”的面子上，自然愿意买单。
楼市如果运作正常，那就是一个买，一个卖，莫名再多出一个“第三者”插足其中，笔者看来，是不太正常的。且不论是不是合法，是不是打了违规的擦边球，仅从市场运作来看，“第三者”的出现，总有些不合时宜。中国房地产行业才发展十几年，衍生出来的行业何其多？开发商有的是钱，他们养得起。而一个管理方的出现，貌似说明开发商销售不力，需要借助第三方力量，第三方也乐于帮助开发商，赚个人情的同时，自己也从中图个温饱。
仅从2013年南京楼市的情况来看，几乎所有的酒店式公寓、LOFT、商铺等非一般住宅产品，都会采取这种方式，实现销售。从目前来看，这种方式的运作情况，不差。即使在出现很多失败案例已经出现的今天，投资者还是愿意掏腰包。也许房地产行业的未来，就在于可以探索出新的道路，但是，短期内，涌现出这种模式，笔者认为是有些操之过急的。
楼市泡沫，不知离你我多远，但求一份平静，楼市的平静，你我的平静。