近来房地产基金逐渐走进大众视野，这股新生力量正悄悄地改变着中国房地产的格局。从几年前开发商背后的隐身 人，逐渐走向前台，粉墨登场。

洛德基金作为其中的佼佼者，于金陵城大放异彩。近期南京地产圈有两件新闻都和洛德基金有关。一是青龙山国际新城G62地块确定由洛德基金和朗诗、中北合作开发；二是云树公馆开盘热销，创造了南京公寓首开销售额的新记录，成为现象级的产品。

究竟基金开发和传统的地产商在理念上有哪些不同，云树公馆热销背后有哪些秘密？不妨听一听洛德基金创始合伙人，瀚威地产总经理刘毅先生的亲身解答。

洛德基金引领未来中国房地产 趋向基金化

洛德基金是2013年成立，是江苏 家专业化的房地产基金。业务立足于长三角，目前已覆盖到上海、南京、苏州、杭州、成都、西安等多个区域的核心城市。住宅领域主要是与 领先的大开发商合作，去年我们发行了一只TOP50母基金，到今天已经投了几个 的住宅类的股权项目。另一块就是自主管理的商业地产 开发，包括南京南站的云树公馆这个项目。

到底怎样通俗地理解“地产基金”这个名词呢，刘毅先生如是说，“我再以云树公馆为例，讲一下地产基金 的魅力。我们有不少 人，2015年初投的洛德基金，以4000元楼面地价拿到南站这个地，这一块马上就要退出，有很可观的 ；退出来的钱，再拿来买云树公馆的房子作长期持有，也就是说一个项目，土地 、开发收益、物业 ，你分享了它全程的收益。这就是地产基金。”

中国房地产开发模式的特征是，以开发商为主体，以银行为中枢的间接融资；而地产基金则是直接融资， 人的资金直接进入地产开发和运营环节。对此，刘毅先生认为“无论说趋势，还是政策的的引导方向，未来中国的房地产 也将逐渐基金化。这是一个过程，目前看，仍然是开发商主导，而且开发商的集中度越来越高，地产基金的参与度也在大幅增加，所以未来留给小型开发商的空间会很小。”

土地是 底层的资产 产品做到完全自主管理

洛德基金在南京的突出表现，让我们看到了它的两个能力，一是能拿到低价地，二是能做出好产品，究竟拿地和做产品，孰轻孰重，刘毅先生做出了理性的分析。

“作为地产基金，你的专业性体现在哪里，除了分享到行业的红利，你还要能做到更高的相对收益。”刘毅先生认为地产基金的 在于不同于开发商的逆周期，“我们更倾向于逆周期，这是由资金的属性决定的。我们近几年投的几个股权项目，南京瀚瑞 是14年市场 冷时拿的地；成都郫都项目地价1000多， 拍的地已经过了6000； 近的南京上坊地块，较区域 地价也 了5000。这是地产基金的 ，土地是 底层的资产，地价低就是 安全性和收益的基础。”

在做产品上，大部分情况下，洛德基金会交给成熟的开发商来做，并相信他们的溢价能力，比如朗诗，同区域的产品，他们可以比其他项目多卖20%。洛德要做的就是选择项目，同时做好投后管理。“但是对一些复杂的商办公项目，我们也会自己操盘，有完整的团队来做开发和运营，在地产基金中，我们是极少数具有完全自主管理能力的。从根本上讲，资产管理行业，它的核心应该是资产，获取 资产，通过主动管理能力帮 人带来回报。这一点，是我们坚持的方向，也是我们具有独特性的地方。”刘毅先生同时也强调了洛德基金在产品自主管理上拥有的独特性。

云树公馆创公寓首开销售记录 评估成制胜法宝

云树公馆所在的南站区域竞争 激烈，多家TOP10甚至TOP5开发商在深耕，云树公馆首开卖450套5个多亿，不光是南站，在整个南京也创了公寓首开销售额的记录，到底他们是怎么做到的？面对外界的疑惑，刘毅先生给出了详细的解答。

首先在 选择上，公寓对地段的要求比住宅要苛刻很多，洛德基金对公寓项目选址有个标准，可以概括为“2345”：2线以上城市，第3产业发达，1公里范围内不少于4个大商业，到 站不要超过500米。

除了地段决定论，另一个层面，刘毅先生认为公寓资产正迎来“戴维斯双击”。“公寓低估的价值逐渐被认知、修复，这是 击。第二击应该是政策和技术的催化。”刘毅先生解释道，“租金的上涨是确定的，公允贴现率的下降我们也比较有把握，再加上现金流的复利属性，这是我们看好公寓资产的三个理由。”“国家政策鼓励租赁，是一个很大的转变。那么公寓这种租赁型的资产，就隐藏了政策红利的预期，它是慢慢兑现的。”

资产思维、 配套 助力云树公馆拔得头筹

云树公馆为什么能在这个大牌云集的市场拔得头筹？刘毅先生做了一些总结，他认为关键在于，他们把核心问题想得比较清楚，落实得比较彻底。

首先是资产思维，把每一套公寓都看作一份资产，收益型资产而不是交易型资产，所以它的核心应该是租金。“体现到产品上，坚持控制面积、坚持做双钥匙，那么就意味着总价更低、租金收益更高。”刘毅先生认为就租金收益而言，云树公馆应该是南京 的之一。

“控制面积，尺度的把握就显得很重要，这是一项比较有难度的工作，每一个户型都经过很多轮的调整。52平米4室2厅2卫的户型，你可以来样板间实地感受，每一个空间都不会觉得局促，其空间的合理集约性，可以说是做到了 。”刘毅先生说的这个户型受到诸多追捧，在行业中也有很多认同，可惜在南京已经绝版了，但洛德基金希望在其他城市可以复制。

后，不得不提云树公馆的配套，包括 艺术化的中庭，超过6000平米，三个主题鲜明的屋顶花园，社区专属配套，国际标准的物业管理等等。“公寓是一个系统，也是一种生活方式。我想再提一下这个项目的案名，云树公馆。一个相对传统、柔和的名字，它要传递的意思是，在这个城市，这个社区，你既要像树一样扎根、生长，也要像云一样淡然、自由，我想这应该是年轻人应有的生活态度。”刘毅先生这样解释云树公馆名字的内涵。

任何项目的成功，身后必然有万千的筹谋与布局。洛德基金与云树公馆的大放异彩，同样得益于有像刘毅先生这般眼光精准、为计深远的幕后推手。有幸，听其解惑，受益匪浅，也期待未来更多“云树公馆”的出现。