云树公馆的成功学 一份值得收藏的房产笔记

来源:房天下 2017-12-27 17:38

[摘要] 近来房地产基金逐渐走进大众视野,这股新生力量正悄悄地改变着中国房地产的格局。从几年前开发商背后的隐身 人,逐渐走向前台,粉墨登场。

近来房地产基金逐渐走进大众视野,这股新生力量正悄悄地改变着中国房地产的格局。从几年前开发商背后的隐身 人,逐渐走向前台,粉墨登场。

洛德基金作为其中的佼佼者,于金陵城大放异彩。近期南京地产圈有两件新闻都和洛德基金有关。一是青龙山国际新城G62地块确定由洛德基金和朗诗、中北合作开发;二是云树公馆开盘热销,创造了南京公寓首开销售额的新记录,成为现象级的产品。

究竟基金开发和传统的地产商在理念上有哪些不同,云树公馆热销背后有哪些秘密?不妨听一听洛德基金创始合伙人,瀚威地产总经理刘毅先生的亲身解答。

洛德基金引领未来中国房地产 趋向基金化

洛德基金是2013年成立,是江苏 家专业化的房地产基金。业务立足于长三角,目前已覆盖到上海、南京、苏州、杭州、成都、西安等多个区域的核心城市。住宅领域主要是与 领先的大开发商合作,去年我们发行了一只TOP50母基金,到今天已经投了几个 的住宅类的股权项目。另一块就是自主管理的商业地产 开发,包括南京南站的云树公馆这个项目。

到底怎样通俗地理解“地产基金”这个名词呢,刘毅先生如是说,“我再以云树公馆为例,讲一下地产基金 的魅力。我们有不少 人,2015年初投的洛德基金,以4000元楼面地价拿到南站这个地,这一块马上就要退出,有很可观的 ;退出来的钱,再拿来买云树公馆的房子作长期持有,也就是说一个项目,土地 、开发收益、物业 ,你分享了它全程的收益。这就是地产基金。”

中国房地产开发模式的特征是,以开发商为主体,以银行为中枢的间接融资;而地产基金则是直接融资, 人的资金直接进入地产开发和运营环节。对此,刘毅先生认为“无论说趋势,还是政策的的引导方向,未来中国的房地产 也将逐渐基金化。这是一个过程,目前看,仍然是开发商主导,而且开发商的集中度越来越高,地产基金的参与度也在大幅增加,所以未来留给小型开发商的空间会很小。”

土地是 底层的资产 产品做到完全自主管理

洛德基金在南京的突出表现,让我们看到了它的两个能力,一是能拿到低价地,二是能做出好产品,究竟拿地和做产品,孰轻孰重,刘毅先生做出了理性的分析。

“作为地产基金,你的专业性体现在哪里,除了分享到行业的红利,你还要能做到更高的相对收益。”刘毅先生认为地产基金的 在于不同于开发商的逆周期,“我们更倾向于逆周期,这是由资金的属性决定的。我们近几年投的几个股权项目,南京瀚瑞 是14年市场 冷时拿的地;成都郫都项目地价1000多, 拍的地已经过了6000; 近的南京上坊地块,较区域 地价也 了5000。这是地产基金的 ,土地是 底层的资产,地价低就是 安全性和收益的基础。”

在做产品上,大部分情况下,洛德基金会交给成熟的开发商来做,并相信他们的溢价能力,比如朗诗,同区域的产品,他们可以比其他项目多卖20%。洛德要做的就是选择项目,同时做好投后管理。“但是对一些复杂的商办公项目,我们也会自己操盘,有完整的团队来做开发和运营,在地产基金中,我们是极少数具有完全自主管理能力的。从根本上讲,资产管理行业,它的核心应该是资产,获取 资产,通过主动管理能力帮 人带来回报。这一点,是我们坚持的方向,也是我们具有独特性的地方。”刘毅先生同时也强调了洛德基金在产品自主管理上拥有的独特性。

云树公馆创公寓首开销售记录 评估成制胜法宝

云树公馆所在的南站区域竞争 激烈,多家TOP10甚至TOP5开发商在深耕,云树公馆首开卖450套5个多亿,不光是南站,在整个南京也创了公寓首开销售额的记录,到底他们是怎么做到的?面对外界的疑惑,刘毅先生给出了详细的解答。

首先在 选择上,公寓对地段的要求比住宅要苛刻很多,洛德基金对公寓项目选址有个标准,可以概括为“2345”:2线以上城市,第3产业发达,1公里范围内不少于4个大商业,到 站不要超过500米。

除了地段决定论,另一个层面,刘毅先生认为公寓资产正迎来“戴维斯双击”。“公寓低估的价值逐渐被认知、修复,这是 击。第二击应该是政策和技术的催化。”刘毅先生解释道,“租金的上涨是确定的,公允贴现率的下降我们也比较有把握,再加上现金流的复利属性,这是我们看好公寓资产的三个理由。”“国家政策鼓励租赁,是一个很大的转变。那么公寓这种租赁型的资产,就隐藏了政策红利的预期,它是慢慢兑现的。”

资产思维、 配套 助力云树公馆拔得头筹

云树公馆为什么能在这个大牌云集的市场拔得头筹?刘毅先生做了一些总结,他认为关键在于,他们把核心问题想得比较清楚,落实得比较彻底。

首先是资产思维,把每一套公寓都看作一份资产,收益型资产而不是交易型资产,所以它的核心应该是租金。“体现到产品上,坚持控制面积、坚持做双钥匙,那么就意味着总价更低、租金收益更高。”刘毅先生认为就租金收益而言,云树公馆应该是南京 的之一。

“控制面积,尺度的把握就显得很重要,这是一项比较有难度的工作,每一个户型都经过很多轮的调整。52平米4室2厅2卫的户型,你可以来样板间实地感受,每一个空间都不会觉得局促,其空间的合理集约性,可以说是做到了 。”刘毅先生说的这个户型受到诸多追捧,在行业中也有很多认同,可惜在南京已经绝版了,但洛德基金希望在其他城市可以复制。

后,不得不提云树公馆的配套,包括 艺术化的中庭,超过6000平米,三个主题鲜明的屋顶花园,社区专属配套,国际标准的物业管理等等。“公寓是一个系统,也是一种生活方式。我想再提一下这个项目的案名,云树公馆。一个相对传统、柔和的名字,它要传递的意思是,在这个城市,这个社区,你既要像树一样扎根、生长,也要像云一样淡然、自由,我想这应该是年轻人应有的生活态度。”刘毅先生这样解释云树公馆名字的内涵。

任何项目的成功,身后必然有万千的筹谋与布局。洛德基金与云树公馆的大放异彩,同样得益于有像刘毅先生这般眼光精准、为计深远的幕后推手。有幸,听其解惑,受益匪浅,也期待未来更多“云树公馆”的出现。

* 提示:页中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;所涉及装修状况、标准以合同为准。
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王媛区域分析师

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