二、2014年12月份南京购房者地理位置关注指数分析

（一）区县关注指数分析：

1、12月份江宁区关注指数20%受购房者欢迎 浦口区14%紧随其后

图2：2014年12月份南京区县关注指数占比排行

数据来源：房天下数据监控中心

据房天下数据监控中心统计：12月南京各区县关注指数占比，江宁区占比20%居首，浦口区则以14%的占比位居第二；此外，鼓楼区以微弱优势战胜栖霞区成为第三；而溧水、都市圈和高淳则远远落后，成为关注度的几个区。江宁和浦口因处于南京房价低谷，一直吸引着庞大的首次置业者前来买房。江宁和浦口作为刚需的集中阵营，占据前二并不意外。这两个区域12月份开盘楼盘的数量占了总数近一半以上。

12月份关注度指数的江宁就有16个楼盘开盘，其中更是有朗诗青春街区、南京绿地国际花园、朗诗未来家和招商依云郡四大纯新盘首开，弘阳上院、万科金域蓝湾、朗诗玲珑屿三大热盘加推。位居关注度指数第二的浦口区在12月份也有不少楼盘加推，其中浦口大盘中的苏宁威尼斯水城、弘阳旭日上城和苏宁天润城都有加推。

相比于11月份，鼓楼区以微弱优势又反超栖霞区成为第三，或受益于这个区域在12月份有两个热点学区盘有新动作。鼓楼热点学区盘世茂外滩新城和恒盛金陵湾都加盟房天下电商做宣传，其中世茂外滩新城12月7日加推；恒盛金陵湾双学区盘，其4号楼为江景房。

从12月开盘情况可以看出，年底各大房企为了业绩纷纷拼了，其中12月20日一天就有11家楼盘开盘。新房源的入市，吸引了购房者的关注。

2、12月份南京购房者区县关注同比有涨有跌 建邺区关注指数为76%

图3：2014年12月份南京购房者区县关注指数变化图

数据来源：房天下数据监控中心

据房天下数据监控中心统计：建邺区同比增长率为76%，高居各区域之首，鼓楼区以64%位居第二，秦淮区关注度暴跌，关注度跌了41%。建邺区受到如此之高的关注度，原因主要是区域优势。政府对河西全面发展的大力支持的，让建邺区成为大家置业的关注焦点。12月份前期的政策利好（双限解除、松贷、降息等），保利二十四院、五矿崇文金城和南京海峡城的开盘，让建邺区在12月份的关注度只增不降。正如上面所说，鼓楼区关注度的上涨或受益于两个学区楼盘，这有力小学区的世茂外滩新城于12月7日加推，有树人双学区的恒盛金陵湾的江景房源。秦淮区的关注度下降或是因为该区域12月无新房源上市。

12月份是南京忙碌的一个月，开发商为了抢业绩完成年度销售任务而冲刺的楼盘，纷纷加推或推出各种活动，据统计12月共成交新房9550套，成为月度。各大楼盘的动作在一定程度上影响了各个区域的关注指数。在12月开盘楼盘中，江宁比浦口开盘的数量多了一倍不止，或吸引了部分浦口的刚需购房者。

3、重点区县关注指数分析

1) 全市关注度整体上升 江宁区关注呈平稳状态

图4：2014年12月份南京江宁区关注指数走势图

数据来源：房天下数据监控中心

2014年12月南京整体楼市的关注指数整体上是持上涨趋势的，虽然在第二周有所下滑，但是12月后两周都是呈直线上涨的，特别是后一周达到值，这与12月的新老盘的上市加推是密切相关。

江宁板块一直是南京受关注的板块之一。作为传统刚需板块的江宁，在过去的一个月靠刚需关注指数基本上是整体平稳，波动范围较小。江宁一直是南京楼市的刚需重地，关注度一直比较高，但因为前两周江宁板块一直处于沉寂的状态，没有楼盘加推，导致关注指数有所下降，但幅度很小，之后的两周在开盘加推的助力下有了些许回升。12月江宁板块共有6盘推售，且都集中在12月的下旬，其中有2家纯新盘首开，滨江开发区的绿地国际花都开盘基本售罄，位于禄口的朗诗青春街区取得了热销九成以上的好成绩。

除了两家纯新盘首开外，12月江宁还有保利梧桐语、朗诗未来家、弘阳上院和朗诗玲珑屿加推，均取得了不错的成绩。

图5：2014年12月份江宁区关注指数同比环比情况

数据来源：房天下数据监控中心

12月江宁关注指数同比上涨高达96%，环比上月下滑-55%

12月周延续了11月楼市的火热，在关注度上呈持续升温的状态，相比去年达到上涨96%的高度！然后因为第二周和第三周江宁的楼市没有开盘和加推的情况出现，也没有什么预热活动的刺激，一直比较“冷”。所以相比2013年12月和11月整个江宁的关注指数都呈现。

到了第四周这种状态才有所缓解，第四周同比上涨27%。12月后一周江宁楼市发力，多家楼盘开盘加推，2家纯新盘取得售罄和去化九成的成绩，老盘加推效果也不错，这是致使12月江宁区关注指数和去年相比上涨的主要原因，但是这些活动的刺激还未达到11月的火热所以环比处于下降趋势。

江宁板块一直是南京楼市的关注热点，随着大牌开发商的入驻以及禄口滨江板块的发展，新老盘的交相辉映将会带来2015年的销售盛宴。

2) 12月份南京浦口区关注指数小幅微降上升

图6：2014年12月份南京浦口区关注指数走势图

数据来源：房天下数据监控中心

12月份浦口区的关注度总体趋于平稳，整体小幅微降，而纵观全市的关注指数却大幅提升，不难看出江北新区的迟迟不落实，以及国内其他新区的纷纷批复对于南京江北新区停滞不前的现状有相当大的冲击，除此之外，原先地铁3号线即将开通的利好经过证实，需要到2015年3月底4月初才能正式试运营，也使得网友对于浦口楼市的关注度有所下降。而与此同时，南京其他板块诸如城北栖霞、江宁禄口等地均有大量纯新盘释放，吸引了大量的购房者，作为同属刚需板块的江宁，一直与江北浦口二分天下，从12月的上市量来看，浦口多为老盘加推，无论是威尼斯水城的江景楼王，还是弘阳旭日上城的全能大平层，对于真正的刚需置业者来说，吸引力相对较小，所以关注度较小，而与此同时，江宁新兴刚需板块新盘频开，无论是位于禄口的朗诗青春街区的9500元/平，还是位于江宁滨江的南京绿地国际花都8000元/平的价格都对于刚需置业者来说吸引力相当之大。而对于刚需改善类的购房者来说，城北栖霞的中国铁建青秀成以17500元/平的价格入市，相对于弘阳旭日上城的11100元/平，貌似贵了不少，但地处主城，没有过江压力，并且交通便捷配套齐全，也吸引了更多购房者的关注。由此看来，无论是大环境，还是内部自身因素都直接或间接的造成了浦口区12月份的关注指数小幅微降。

除此之外，年关将至，中国人对于传统节日的关注度也大于了不动产的消费需求，作为刚需重镇的浦口来说，刚需购房者的经济实力不足，年后买房或许能让购房者过一个安稳年。而坊间相传的年后涨价的消息对于浦口来说貌似影响不大，从桥北几个大盘来看优惠力度以及价格都没有大幅度的变动，由此可见即使地铁3号线2015年3月通车对于桥北的利好也还没有全部释放，浦口区12月关注指数小幅微降也是理所当然的。

图7：2014年12月份南京浦口区关注指数同比环比情况

数据来源：房天下数据监控中心

地铁3号线延期 12月第二、三周浦口区关注指数同比环比骤降

环比上个月，12月除了首周外环比均跌破了25%，第三周更是跌破了49%，其重要的原因可能在于地铁3号线的运营时间延后，虽然目前已经轨通、电通，但是正式试运营时间延迟到了2015年3月底4月初，与此同时11月份被炒得沸沸 江北新区建设，在12月以来迟迟没有得到批复，同时也使得购房者对于这个迟迟没有得到证实的政策性利好暂时失去的关注度。而从第三周开始又缓慢回升，不得不归功于年底的几场土拍，“招保金万”四大金刚集体进驻江北，吸引了不少的关注度，但毕竟还处于房地产市场的级土地市场，购房者的关注度远不及房企以及相关媒体的高，所以即使环比有所上涨但也较为轻微。

除了外部大环境外，其他版块新盘频开，而纵观整个12月份整个浦口的开盘加推楼盘，不难发现，未有纯新盘首开，多为老盘加推，并且加推的房源从质量到价格来说都中规中矩没有过多的亮点，与之相比，江宁禄口的朗诗青春街区、江宁滨江的绿地国际花都又或是城北的改善纯新盘中国铁建青秀成对于刚需和刚改的吸引力更大。对比12月浦口区没有什么大动作的平庸表现，12月份浦口区同环比都有明显下降也在情理之中。

（二）2014年12月南京地铁沿线关注指数分析

南京即将正式迈入轰轰烈烈的大地铁时代。2015年，南京除了续建东西向大动脉的地铁4号线、从河西南部过江的宁和城际、即将开通运营南京第二条过江线——地铁3号线外，正计划新建宁高二期、宁溧城际、地铁5号线这三条地铁新线，形成多条地铁线同时在建的布局。

“新动力、新变化、新格局”是地铁给南京带来的穿越感，从江宁到江北，从河西到仙林，从南京到和县，从南京到高淳，从南京到溧水，一幅大南京的城市轨道新动力版图正在逐步形成。

下面，就让我们看看南京地铁12月关注指数：

1、12月份2号线以28%的关注度继续领先

图8：2014年12月份南京地铁沿线关注指数占比排行

数据来源：房天下数据监控中心

12月份南京地铁线路关注指数2号线、1号线继续领跑，分别以28%和25%的关注指数名列和第二，10号线关注度反超3号线，以20%名列第三。

2号线西起油坊桥站，东至经天路站，进入仙林大学城。2号线的开通使得栖霞尤其是仙林片区楼市持续走热，成为购房者关注的一大焦点。2号线马群站中南世纪雅苑二度开盘，引领城东楼市热销潮；仙林中心站中天铭廷、高科荣域等也在年末促销潮中表现不俗；仙林湖周边高科荣镜、星叶枫情水岸、保利罗兰春天、金地湖城艺境等刚改盘也抓住时机，其中保利清盘钜惠一万抵12万，金地也在年末冲刺中推出30套特价房，赚足眼球。

1号线是南京地铁条建成运营的线路，北起迈皋桥站，沿南京主城区中轴线一路南下，途经栖霞区、鼓楼区、玄武区、秦淮区、雨花台区和江宁区，给沿线楼盘带来不少福音，其迈皋桥站附近的中国铁建青秀城12月20日首开推出224套房源、恒大翡翠华庭也在同一天首开，城北楼市硝烟弥漫。

地铁10号线是南京首条跨江地铁，也是国内首条穿越长江的单洞双线大盾构隧道地铁。10号线自2014年7月1日开通以来，江北市民坐地铁过江到主城区只需约半，极大地便利了人们的生活。地铁3号线12月开始试运营，预计将在今年3月底4月初，春暖花开之时，迎来正式通车。

2、地铁3号线关注度同比增长367%

图9：2014年12月份南京购房者地铁关注指数变化

数据来源：房天下数据监控中心

同比去年12月，南京购房者地铁关注指数整体呈上升趋势，平均涨幅近100%。其中3号线关注指数涨幅为367%。其次是机场线和宁天城际线关注指数涨幅均超100%。2号线关注指数上涨19%，1号线和10号线略有下降。

3号线开工以来通车时间一直备受关注，2014年12月31日，3号线首次不载客试跑，预计15年3、4月份正式通车。3号线是目前南京长地铁线路，从南京浦口开往江宁，全线长达44.8km，途径浦口区、鼓楼区、玄武区、秦淮区、雨花台区和江宁区，线路北起林场站，下穿长江进入南京主城一路南下，进入东山副城，南至秣周东路站，串联起江北副城、主城和东山副城。全线共设29座车站，其中地下站28座，高架站1座，与1号线、2号线、S1机场线、S8宁天城际线等多条线路设有10个换乘站点，堪称南京忙地铁线。3号线开通后，不仅缓解整个江北地区的客流，还将有效缓解1号线南京站至南京南站区间运行压力。

南京机场线14年7月1日通车运营，和地铁1号线，除了能从南京南站直接到达禄口机场外，机场线经过新崛起的江宁禄口空港新城板块，随着翠屏、招商、朗诗三足鼎立局面的形成，这里成为江宁刚需新阵地，价格破万指日可待。宁天城际一期，是南京地铁条全线位于长江以北的线路。南起桥北地区，途径浦口区和六合区，一直延伸到金牛湖，共设17个地铁站点，于2014年8月1日正式开通运营。与此同时，跨越南京南北的地铁3号线已经全线贯通，预计2015年3、4月可通车。

政策趋势、交通发展、区域配套规划的诸多因素影响下，南京高新区可谓江北地区的一枝独秀，众多刚需购房者渴望入住高新区。随着地铁10号线、宁天城际的开通，以及地铁3号线即将通车，江北与主城的距离大大缩短，除了生活、出行的便利性，节省出行的时间成本，还让房地产价值成倍增长，也增强购房者对区域发展的信心。目前不少热卖楼盘，都分布在地铁3号线、地铁10号线和宁天城际各站点附近，其中不乏优质楼盘。

1、2号线路通车已久，沿线楼盘价格一直维持在较高的水平，目前进入高端商业开发阶段，住宅数量相对较少，搜索量也不高。由于南京尚有14条地铁规划和在建，地铁网状分布格局不断完善，购房者对轨交房的关注度也在不断升高。